מה עושה השמאי בתמורה לשכר
השמאי מטעם המבוטח בודק תחילה מי מבטח את מה: ביטוח מבנה דרך המשכנתא, פוליסת דירה מקיפה, ביטוח הרכוש המשותף של הבניין, או שילוב ביניהם. הוא מאתר את סכום הביטוח, ההשתתפות העצמית, ההחרגות ובמיוחד את ההבחנה בין נזק פתאומי לבין בלאי או ליקוי בנייה.
לאחר מכן מגיעים הביקור בנכס, המדידות, התיעוד, והכנת כתב כמויות ומחירים לשיקום. בתיקים מבניים מורכבים השמאי מתאם עם מהנדס קונסטרוקציה, מקבל הצעות מקבלנים, מגיש דוח מנומק ומנהל את המשא ומתן עם שמאי המבטחת עד להסכמה או עד שהתיק עובר לייצוג משפטי.
- מיפוי הכיסויים החלים על הנכס והרכוש המשותף
- תיעוד סדקים, שקיעות ונזקי סערה עם מדידות חוזרות
- תיאום חוות דעת הנדסית כשנדרשת
- כתב כמויות לשיקום מלא ולא רק לתיקון קוסמטי
- ליווי תשלומי ביניים ותיאום מול הבנק המשעבד
מדרגות שכר משוערות לנזקי מבנה
בישראל אין תעריף מחייב לשמאי מטעם המבוטח, והשכר נקבע בהסכם. הטבלה בעמוד זה מציגה סדר גודל משוער כפי שנצפה בשוק ואינה תעריף רשמי. בנזקי מבנה, שבהם חלק ניכר מהעבודה הוא אבחון הסיבה, השכר בתיקים הקטנים נוטה להיות קבוע או מינימלי, והאחוז יורד בהדרגה ככל שהנזק עולה.
שימו לב שבנזקי מבנה ההבדל בין הערכת המבטחת להערכה שלכם נובע לעיתים קרובות מגישה שונה לשיקום ולא רק ממחירים. כשהמבטחת מציעה מילוי סדקים וצבע, והשמאי שלכם מוכיח שנדרש חיזוק, התוספת עשויה להיות פי כמה מההצעה המקורית, ואז גם האחוז מהתוספת יהיה משמעותי. כדאי לחשב מראש תרחיש כזה כדי לדעת מה תהיה העלות אם השמאי יצליח.
| סכום הנזק למבנה | שכר משוער |
|---|---|
| עד 50,000 ש״ח | שכר קבוע או 10%–12% |
| 50,001–150,000 ש״ח | 8.5%–10% |
| 150,001–400,000 ש״ח | 7%–8.5% |
| 400,001–1,000,000 ש״ח | 5.5%–7% |
| 1,000,001–3,000,000 ש״ח | 4%–5.5% |
| 3,000,001–8,000,000 ש״ח | 2.5%–4% |
| מעל 8,000,000 ש״ח | 1%–2.5% או הסכם פרטני |
סכומים משוערים, יש לבדוק מול כל שמאי.
בסיס החישוב ושכר המהנדס
בדקו אם האחוז מחושב מסך הנזק המוערך, מהתגמולים שהתקבלו או רק מהתוספת שהושגה. בתיקי מבנה, שבהם המבטחת מציעה לעיתים תיקון נקודתי ואילו השמאי שלכם מוכיח צורך בשיקום רחב, המודל של אחוז מהתוספת שכיח יחסית, אך מחייב לתעד את ההצעה המקורית.
שאלה נפרדת היא שכר המהנדס. בחלק מההסכמים חוות הדעת ההנדסית כלולה בשכר השמאי; באחרים היא מחויבת בנפרד, לרוב כשכר קבוע לפי היקף הבדיקה. חוות דעת שכוללת קידוחי ניסיון, בדיקות קרקע או מעקב אחר סדקים לאורך זמן תהיה יקרה יותר.
שכר קבוע, שעות ושכר מינימום
בנזקים קטנים, כמו סדק בקיר חיצוני או נזקי סערה לגג רעפים, משרדים רבים מציעים שכר קבוע לביקור, דוח ומשא ומתן. בתיקים בלתי צפויים, כמו שקיעה הדרגתית שהיקפה אינו ידוע, נפוץ חיוב לפי שעות, בטווח משוער של כמה מאות שקלים לשעה. מע״מ מתווסף בשיעור החוקי.
רוב המשרדים קובעים גם שכר מינימום לתיק. זה לגיטימי, כל עוד הוא ידוע מראש וכתוב בכתב המינוי.
בנזקים שבהם לא ברור מראש אם מדובר בבעיה מקומית או בבעיה מבנית רחבה, שלב אבחון בשכר שעתי מאפשר לכם לקבל תמונה לפני שמתחייבים להסכם אחוזי ארוך. אם יתברר שהנזק קטן, תשלמו רק על האבחון; אם יתברר שהוא רחב, השעות ששולמו יכולות להיות מקוזזות מהשכר הכולל, אם הדבר סוכם מראש.
- מע״מ על שכר השמאי ועל שכר המהנדס
- הוצאות נסיעה ובדיקות מעבדה
- חיוב נוסף לביקורים חוזרים לאחר השיקום
- תעריף נפרד אם נדרשת עדות בבית משפט
החזר הוצאות שמאות בפוליסת המבנה
חלק מפוליסות המבנה והדירה כוללות כיסוי להוצאות שמאי, מהנדס או אדריכל הנדרשות לשיקום, לרוב עד תקרה. לעיתים הכיסוי מוגבל להוצאות תכנון ופיקוח על השיקום ואינו כולל שמאי שמייצג אתכם מול המבטחת. ההבחנה הזו חשובה, ויש לבדוק את הנוסח המדויק.
בביטוח מבנה דרך המשכנתא, הכיסוי הוא לרוב בסיסי יותר. כדאי לבקש את הפוליסה המלאה מהבנק או מהמבטחת ולא להסתפק בדף הסיכום. בבניין משותף, כדאי לבדוק גם את פוליסת הרכוש המשותף, שלעיתים כוללת סעיף הוצאות נפרד.
דוגמאות מספריות לפי סוג הנכס
דירה עם נזקי סערה בגג ובקירות חיצוניים בהיקף של כ־40,000 ש״ח: שכר קבוע משוער של כ־4,000 עד 5,000 ש״ח בתוספת מע״מ, או שכר מינימום לפי ההסכם.
בית פרטי עם קיר תומך שקרס ונזק לחצר ולמבנה בהיקף של כ־350,000 ש״ח: בשיעור משוער של 7.5 אחוזים, כ־26,000 ש״ח, ובנוסף שכר מהנדס אם אינו כלול.
בניין משותף עם נזק מבני רחב בהיקף של כ־3 מיליון ש״ח: בשיעור משוער של 4.5 אחוזים, כ־135,000 ש״ח, שיחולק לרוב בין נציגות הבית לבעלי הדירות לפי ההסכם ביניהם. הדוגמאות להמחשה בלבד.
בתרחיש של בניין משותף, חשוב לבדוק אם ההסכם נחתם על ידי נציגות הבית בשם כל הדיירים או על ידי כל דייר בנפרד. ההבדל משפיע על המדרגה שתחול: הסכם מאוחד ייהנה לרוב מאחוז נמוך יותר.
מה משפיע על המחיר בתיק מבנה
הגורם המייקר העיקרי הוא מחלוקת על הסיבה. כשהמבטחת טוענת שהנזק נובע מבלאי, מתנועת קרקע הדרגתית או מליקוי בנייה, נדרשת עבודה הנדסית ותיעוד היסטורי. גם מספר הצדדים משפיע: בניין משותף עם כמה מבטחים, נציגות בית וחברת ניהול דורש תיאום רב.
גורמים נוספים הם נגישות הנכס, צורך בהיתרים לשיקום, והאם נדרש ליווי לאורך כל תקופת העבודות. נכס שיש לו תיק תיעוד מסודר, כמו תוכניות, דוח בדק בית ותמונות ישנות, יוזיל את העבודה.
תיק שבו נדרש מעקב אחר תנועת סדקים לאורך כמה חודשים, למשל לאחר חורף גשום, יימשך זמן רב יותר ויחייב ביקורים חוזרים. שאלו אם ביקורים אלה כלולים בשכר.
בחירת משרד והימנעות מהבטחות ריקות
השוו כמה הצעות כתובות. שאלו אם למשרד ניסיון בנזקי מבנה ולא רק בנזקי מים או תכולה, ומי המהנדס שעובד איתו. ודאו שהשמאי מחזיק ברישיון שמאי ביטוח בתוקף ושאין לו קשר עסקי עם המבטחת בתיק.
כתב המינוי צריך לפרט את השירות, בסיס החישוב, האחוז או הסכום, השכר המינימלי, ההוצאות, מע״מ ותנאי הסיום. הצעה שמבטיחה סכום תגמולים מסוים או מתחייבת לשיפור מוגדר ראויה לחשדנות.
שאלו גם כיצד המשרד מתמודד עם מחלוקת הנדסית: האם הוא עובד עם מהנדס קבוע, האם המהנדס מוכן להעיד אם יידרש, ומה עלות העדות. בתיקי מבנה, איכות חוות הדעת ההנדסית היא לעיתים מה שמכריע את התיק.
- האם השכר כולל ליווי עד סיום השיקום
- מה קורה אם התביעה נדחית לגמרי
- האם המשרד מטפל גם מול הבנק המשעבד
חלוקת השכר בין דיירים, נציגות ובנק
כשהנזק נוגע לרכוש המשותף ולכמה דירות, שאלת מי משלם לשמאי עלולה להפוך למחלוקת בפני עצמה. מקובל שנציגות הבית מתקשרת עם השמאי בשם הבניין, והשכר מחולק לפי החלקים ברכוש המשותף או לפי היקף הנזק בכל דירה. כל שיטה צריכה להיות מוסכמת בכתב לפני תחילת העבודה, רצוי בהחלטה של אסיפת הדיירים.
כאשר המבנה משועבד לבנק, התגמולים עשויים להיות משולמים לבנק או בהסכמתו. במקרה כזה כדאי לברר מראש כיצד יועבר שכר השמאי, כדי שלא ייווצר מצב שבו התגמולים תקועים והשמאי ממתין לתשלום. שמאי מנוסה בתיקי מבנה מכיר את התהליך מול הבנקים ויכול לחסוך עיכובים.
גופים המציעים שירות זה
- Charles Taylor: International claims services and loss adjusting group operating a network of offices across many countries.
- Crawford & Company Deutschland: German branch of an international claims network providing loss adjusting and assessment of insured damage.
- ÖAMTC – Sachverständigenservice Schadensbegutachtung: Expert service of the Austrian automobile club offering members an assessment of damage to their vehicle after a claim.
הקישורים החיצוניים מסופקים למידע בלבד; יש לבדוק את התנאים ישירות מול כל גוף.
שאלות נפוצות
האם נציגות הבית יכולה לשכור שמאי עבור כל הבניין?
כן, ובנזק לרכוש המשותף זה לרוב יעיל יותר. חשוב לקבוע מראש כיצד יחולק השכר בין הדיירים.
האם שכר המהנדס תמיד נפרד?
לא. יש משרדים שכוללים אותו בשכר, ויש שמחייבים בנפרד. בקשו פירוט בכתב.
האם יש תעריף רשמי לשמאי מבנה?
לא לשמאי מטעם המבוטח. השכר חופשי ונקבע בהסכם, והטבלה כאן היא סדר גודל משוער בלבד.
האם כדאי לשלם לשמאי לפי שעות בנזק לא ברור?
לעיתים כן, בשלב האבחון. לאחר שהיקף הנזק מתברר, אפשר לעבור להסכם אחוזי או קבוע.
בנזקי מבנה, הבנת מבנה השכר מראש חוסכת הפתעות בסוף הדרך. מידע על תהליך התביעה עצמו ועל סוגי נזק נוספים תמצאו ב־expertdassure.com.