Szkoda w domu lub mieszkaniu: niezależny rzeczoznawca po Twojej stronie

Kim jest rzeczoznawca właściciela nieruchomości

W Polsce takie usługi świadczą rzeczoznawcy budowlani, kosztorysanci, inżynierowie z uprawnieniami budowlanymi, a także firmy odszkodowawcze, które z nimi współpracują. Rzeczoznawca majątkowy, posiadający państwowe uprawnienia do wyceny nieruchomości, zajmuje się głównie wartością nieruchomości, a nie kosztem naprawy, choć bywa zaangażowany przy dużych szkodach.

Po drugiej stronie stoi likwidator ubezpieczyciela, który ocenia szkodę według procedur towarzystwa. Rzeczoznawca właściciela ma inne zadanie: wykazać pełny zakres zniszczeń i realny koszt ich usunięcia, a także sprawdzić, czy ubezpieczyciel słusznie powołuje się na wyłączenia.

W praktyce rzeczoznawca właściciela wykonuje własne oględziny, sporządza szczegółowy kosztorys z ilościami i cenami jednostkowymi, analizuje decyzję i uzasadnienie ubezpieczyciela, a następnie przygotowuje odwołanie. Może też uczestniczyć w ponownych oględzinach, aby na miejscu wyjaśnić z likwidatorem sporne pozycje, co często przyspiesza porozumienie.

Polisa decyduje o zakresie

Polisy mieszkaniowe w Polsce działają najczęściej w formule zdarzeń nazwanych, co oznacza, że chronią tylko od ryzyk wymienionych w umowie, albo w formule wszystkich ryzyk z listą wyłączeń. Liczy się też definicja zdarzenia. Na przykład wichura jest zwykle zdefiniowana przez minimalną prędkość wiatru, a zalanie przez określone źródła wody.

Kluczowe są także suma ubezpieczenia i sposób wyceny. Przy wartości odtworzeniowej odszkodowanie powinno pokryć koszt odbudowy nowymi materiałami, przy wartości rzeczywistej odlicza się zużycie. Gdy suma ubezpieczenia jest zaniżona wobec wartości budynku, ubezpieczyciel może zastosować zasadę proporcji i zmniejszyć wypłatę.

Przebieg sprawy po zgłoszeniu szkody

Szkodę zgłasza się w terminie wskazanym w ogólnych warunkach ubezpieczenia, często kilku dni od jej wykrycia. Właściciel ma obowiązek ograniczyć rozmiar szkody, np. zabezpieczyć dach plandeką lub zamknąć dopływ wody, i zachować dowody. Likwidator przeprowadza oględziny lub prosi o zdjęcia i kosztorys, a następnie wydaje decyzję, zasadniczo w ciągu 30 dni od zgłoszenia, chyba że wyjaśnienie okoliczności wymaga więcej czasu.

Rzeczoznawca może zostać włączony od początku, aby uczestniczyć w oględzinach i zadbać, by zapisano wszystkie uszkodzenia, albo po decyzji, gdy kwota okazuje się zbyt niska. Pierwszy wariant zwykle ułatwia późniejsze rozmowy.

• zabezpieczenie budynku przed dalszymi zniszczeniami
• zgłoszenie szkody i zachowanie uszkodzonych elementów
• oględziny likwidatora, najlepiej w obecności właściciela
• kosztorys ubezpieczyciela i decyzja
• kontrkosztorys rzeczoznawcy i odwołanie
• rozliczenie dopłaty i ewentualnych transz po remoncie

Jak dokumentować szkodę budowlaną

Zdjęcia i nagrania wykonane natychmiast po zdarzeniu, ze skalą i datą, są często najcenniejszym dowodem. Warto zachować uszkodzone elementy, np. dachówki, fragmenty rynien czy próbki zawilgoconej wylewki, do czasu oględzin. Pomocne są dane z serwisów pogodowych potwierdzające wichurę lub grad w okolicy, a przy zalaniu protokół spółdzielni lub zarządcy budynku.

Po stronie wartości liczą się faktury za remonty, dokumentacja projektowa, zdjęcia wnętrz sprzed szkody i oferty kilku wykonawców na naprawę.

• zdjęcia z datą i skalą, w tym szerokie ujęcia
• zachowane uszkodzone materiały
• potwierdzenie warunków pogodowych
• protokół zarządcy lub spółdzielni przy zalaniu
• faktury za wcześniejsze remonty i oferty wykonawców

Przyczyna szkody jako główne pole sporu

Ubezpieczyciele często twierdzą, że szkoda wynika nie ze zdarzenia losowego, ale ze zużycia, wad wykonawczych lub braku konserwacji. Przy przeciekających dachach, pękających ścianach czy zawilgoconych piwnicach rozstrzygnięcie przyczyny jest decydujące. Rzeczoznawca ocenia, czy uszkodzenia mają charakter nagły, czy narastały latami, i przygotowuje uzasadnienie techniczne.

Innym częstym sporem jest zakres naprawy. Ubezpieczyciel wycenia na przykład tylko zalany fragment ściany, choć malowanie całego pomieszczenia jest konieczne, by uzyskać jednolity kolor, albo wymianę kilku płytek, których nie da się dokupić w tym samym wzorze.

Szkoda od sąsiada, wykonawcy lub kopalni

Jeśli zalanie spowodował sąsiad, można dochodzić odszkodowania z jego polisy OC w życiu prywatnym, a w razie jej braku bezpośrednio od niego. Przy szkodach wyrządzonych przez wykonawcę robót odpowiada on lub jego ubezpieczyciel OC. Szkody górnicze, spotykane na Śląsku i w innych regionach wydobywczych, rozlicza się co do zasady z przedsiębiorcą górniczym, a nie z własnym ubezpieczycielem. Rzeczoznawca pomaga ustalić, która ścieżka da najlepszy rezultat.

Gdy wypłata nie wystarcza na remont

Odwołanie z kontrkosztorysem i dokumentacją przyczyny szkody to pierwszy krok. Jeśli ubezpieczyciel nie zmienia decyzji, można złożyć reklamację i wniosek do Rzecznika Finansowego, a w ostateczności pozew. Roszczenia z umowy ubezpieczenia przedawniają się co do zasady po trzech latach, a zgłoszenie szkody przerywa bieg przedawnienia.

Przy szkodach w częściach wspólnych budynku wielorodzinnego roszczenie zgłasza zwykle wspólnota lub spółdzielnia, a właściciele lokali dochodzą osobno szkód w swoich mieszkaniach.

Kiedy warto sięgnąć po pomoc

Rzeczoznawca jest szczególnie przydatny, gdy różnica między kosztorysem a ofertami wykonawców jest duża, gdy ubezpieczyciel kwestionuje przyczynę szkody, przy niedoubezpieczeniu lub szkodach konstrukcyjnych. Przy drobnym zalaniu wystarcza często samodzielne odwołanie z ofertą wykonawcy. Koszty usługi przedstawiamy w osobnym cenniku.

Przed zleceniem warto zebrać polisę wraz z ogólnymi warunkami, decyzję ubezpieczyciela i jego kosztorys, a także wszystkie zdjęcia. Dzięki temu pierwsza rozmowa z rzeczoznawcą pozwoli szybko ocenić, czy spór ma realne szanse i jaki zakres pracy będzie potrzebny.

Przy szkodzie budowlanej przewagę daje rzetelna dokumentacja przyczyny i pełny kosztorys naprawy. Kolejne poradniki na expertdassure.com pomogą przejść przez rozmowy z ubezpieczycielem.