Dvě složky práce: příčina a rozpočet
U stavebních škod znalec obvykle řeší dva oddělené úkoly. Prvním je určení příčiny: zda trhliny ve zdivu, poškozená střecha nebo propadlý strop vznikly pojištěnou událostí, jako je vichřice, krupobití, tíha sněhu či sesuv, nebo jde o opotřebení a vadu stavby. Druhým je sestavení položkového rozpočtu, který ukáže, kolik stojí uvedení budovy do předchozího stavu.
Každá z těchto složek má jinou náročnost. Ocenění opravy střechy po krupobití je relativně rutinní. Prokázání, že praskliny způsobily otřesy ze sousední stavby, a ne vysychání podloží, může vyžadovat sledování v čase, geologa a statika. Proto se cena znalce u stavebních škod liší víc než u jiných typů pojistných událostí.
Do odměny se dále promítá rozbor pojistné smlouvy a podmínek, kontrola pojistné částky kvůli podpojištění, příprava podkladů pro pojišťovnu, účast na prohlídce s likvidátorem a vyjednávání o sporných položkách.
Orientační pásma odměny
Odměna znalce, který pracuje pro vlastníka budovy v mimosoudním jednání s pojišťovnou, není v Česku regulována; je předmětem smlouvy. Pásma v tabulce jsou pouze orientačním řádem hodnot pozorovaným na trhu, nikoli úředním ceníkem. Procento se s rostoucí škodou snižuje, protože základní práce, tedy prohlídka, rozbor smlouvy a dokumentace, se s výší škody nemění úměrně.
U soudem ustanovených znalců platí pro odměnu prováděcí předpis k zákonu o znalcích. Soukromá zakázka se jím automaticky neřídí.
| Výše škody na budově | Orientační odměna | Typický případ |
|---|---|---|
| do 200 000 Kč | paušál nebo 10–12 % | krytina, okna, oplocení |
| 200 001–500 000 Kč | 8–10 % | částečná oprava střechy či fasády |
| 500 001–1 000 000 Kč | 7–8 % | krov, klempířské prvky, omítky |
| 1 000 001–2 500 000 Kč | 6–7 % | rozsáhlá obnova rodinného domu |
| 2 500 001–5 000 000 Kč | 4–5 % | statické poškození, sanace základů |
| 5 000 001–10 000 000 Kč | 3–4 % | bytové domy, komerční objekty |
| 10 000 001–25 000 000 Kč | 2–3 % | sesuvy, rozsáhlé živelní škody |
| nad 25 000 000 Kč | 1–2 % individuálně | průmyslové a veřejné budovy |
Orientační částky, ověřte si je u každého znalce.
Jak se odměna počítá v praxi
Nejčastěji se setkáte s kombinací pevné částky za úvodní posouzení a procentní odměny z výsledku. Úvodní posouzení zahrnuje prohlídku a stanovisko, zda má smysl s pojišťovnou dále jednat. Teprve potom se dohodne procento pro další fázi.
U procentní odměny je klíčový základ výpočtu: celková škoda, pojistné plnění po odečtení spoluúčasti, nebo jen částka, o kterou se plnění zvýšilo oproti první nabídce. Pokud pojišťovna nejprve škodu zcela zamítla kvůli údajnému opotřebení a znalec prokáže pojistnou událost, je navýšením celé plnění. To je třeba ve smlouvě výslovně ošetřit.
- úvodní posouzení: orientačně 3 000 až 10 000 Kč podle rozsahu
- procento z celkové škody nebo z plnění
- procento z navýšení, obvykle s vyšší sazbou
- hodinová sazba: orientačně 800 až 2 000 Kč
- paušál za položkový rozpočet nebo kontrolu výpočtu pojišťovny
Specialisté a měření, které se platí zvlášť
Stavební znalec často potřebuje podporu dalších odborníků. Statické posouzení nosných konstrukcí, geologický průzkum podloží, dlouhodobé sledování trhlin, sondy do konstrukcí nebo vyhodnocení meteorologických dat se obvykle účtují samostatně, podle skutečných nákladů. Ve smlouvě by mělo být uvedeno, zda znalec tyto služby zajistí sám, nebo je objednáváte vy.
Pokud znalec je plátcem DPH, připočítá se k jeho odměně daň v základní sazbě, nyní 21 %. Cestovné, kopírování dokumentace a lešení či plošina pro prohlídku střechy mohou být další položky.
Pasportizace jako prevence i důkaz
Pokud se v okolí chystá velká stavba, tunel nebo demolice, vyplatí se objednat pasportizaci domu ještě před zahájením prací. Jde o podrobný popis a fotodokumentaci stávajícího stavu, včetně existujících trhlin. Cena se odvíjí od velikosti objektu a u rodinného domu se orientačně pohybuje v nižších desítkách tisíc korun nebo méně, u bytových domů více.
Pasportizace výrazně zlevní a zjednoduší pozdější posouzení, protože odpadá spor o to, které trhliny existovaly už dříve. Někdy ji na vlastní náklady zajišťuje investor sousední stavby; zeptejte se, zda vám kopii poskytne.
Úhrada nákladů na znalce z pojištění nemovitosti
Některá pojištění budov, zejména pro podnikatele, bytové domy a rozšířené varianty pro rodinné domy, obsahují krytí nákladů na znalecké posudky nebo na zjištění příčiny a rozsahu škody. Zpravidla jde o vedlejší náklady s vlastním limitem, které musí být účelné a někdy předem schválené pojišťovnou. Základní produkty takové krytí mít nemusí.
Pokud je pojistníkem společenství vlastníků jednotek nebo družstvo, náklady na znalce obvykle schvaluje jeho statutární orgán a hradí je z prostředků domu. Pro vlastníky jednotek je dobré vědět, že rozhodnutí o objednávce znalce by mělo projít řádným schválením podle stanov.
Modelové příklady podle velikosti škody
Poškozená střešní krytina na garáži po krupobití, škoda kolem 120 000 Kč: znalec obvykle nabídne paušál nebo minimální odměnu, orientačně 8 000 až 12 000 Kč bez DPH. Vyplatí se jen tehdy, pokud pojišťovna odmítá vyměnit celou plochu krytiny.
Rodinný dům po vichřici, poškozený krov, krytina, klempířské prvky a fasáda, škoda okolo 1 500 000 Kč: při sazbě 6 až 7 % vychází odměna přibližně 90 000 až 105 000 Kč bez DPH, k tomu případný statik. Přínos spočívá často v uznání výměny celé střešní konstrukce místo dílčí opravy.
Bytový dům se škodou 12 000 000 Kč po sesuvu svahu: procento klesá ke 2 až 3 %, ale náklady na geologa, statika a monitoring mohou představovat další stovky tisíc korun. Smlouva by zde měla obsahovat strop celkových nákladů.
Co cenu u stavebních škod nejvíc ovlivňuje
Kromě výše škody hraje roli dostupnost objektu, například nutnost lešení nebo plošiny pro prohlídku střechy, stáří budovy a kvalita dostupné dokumentace. U starších domů bez projektové dokumentace musí znalec zaměřit konstrukce sám, což prodlužuje práci. Cenu zvyšuje i spěch: pokud je třeba posudek před zimou nebo před termínem zahájení opravy, znalci si někdy účtují příplatek za přednostní zpracování.
Naopak ji snižuje dobrá příprava z vaší strany: kompletní pojistná smlouva, fotografie před událostí i po ní, nabídky řemeslníků, protokol z prohlídky likvidátora a dopis pojišťovny s odůvodněním. Čím méně musí znalec dohledávat, tím méně hodin vám vyúčtuje.
Výběr znalce a kontrola nabídky
Porovnávejte celkovou předpokládanou cenu, nikoli jen sazbu. Zjistěte, zda má znalec praxi v oboru stavebnictví nebo oceňování nemovitostí, zkušenost s podobnými škodami a pojištění profesní odpovědnosti. Ukázka anonymizovaného posudku napoví víc než obecná prezentace.
Ve smlouvě hledejte rozsah práce, základ a výši odměny, minimální odměnu, způsob účtování specialistů, DPH, splatnost a podmínky ukončení. Odmítněte nabídky, které slibují konkrétní výši plnění nebo vylučují vaši možnost spolupráci ukončit. U velkých škod si vyjednejte strop odměny nebo klesající sazbu po pásmech.
- požadujte písemnou nabídku od více znalců
- nechte si potvrdit, kdo platí statika a geologa
- ověřte, zda je v ceně účast na prohlídce s likvidátorem
- dohodněte postup, pokud spor přejde k ombudsmanovi nebo soudu
Subjekty nabízející tuto službu
- Finanční arbitr: Český veřejný mimosoudní orgán pro řešení spotřebitelských finančních sporů, včetně sporů mezi pojistníky a pojišťovnami.
- KPMG Česká republika – Poradenství při řešení sporů: Forenzní služba, která stranám sporů poskytuje objektivní účetní poradenství a připravuje znalecké posudky vyčíslující ztráty a škody.
- Sedgwick (Europe): Mezinárodní síť pro správu pojistných událostí a likvidaci škod s působností v Evropě, která pro klienty řeší škody na majetku a složité pojistné události.
- Crawford & Company (Europe & Middle East): Globální skupina likvidátorů škod, jejíž divize pro Evropu a Blízký východ koordinuje likvidátory při posuzování a vyřizování pojištěných škod.
Externí odkazy slouží pouze pro informaci; podmínky si ověřte přímo u každého subjektu.
Časté dotazy
Proč je stavební znalec dražší, když pojišťovna zpochybňuje příčinu?
Prokázání příčiny vyžaduje měření, sondy a často další specialisty. Samotné ocenění opravy je méně pracné.
Kdo platí znalce u bytového domu?
Pokud je pojistníkem SVJ nebo družstvo, obvykle ono z prostředků domu po schválení podle stanov.
Je procento odměny pevně dané?
Není. Uvedená pásma jsou orientační a cena se sjednává smluvně podle složitosti případu.
Kolik stojí pasportizace domu?
Závisí na velikosti a stavu objektu. U rodinného domu jde obvykle o jednotky až nižší desítky tisíc korun.
U škod na budovách se vyplatí rozlišit cenu za určení příčiny a za ocenění opravy a obojí mít písemně. Další průvodce ke stavebním škodám najdete na expertdassure.com.