Arvoden för oberoende besiktningsman vid skador på byggnaden

Varför byggnadsskador prissätts annorlunda

Vid en brand eller en bilkrock är orsaken oftast uppenbar och diskussionen handlar om belopp. Vid byggnadsskador är det tvärtom: tvisten gäller ofta om skadan är plötslig och oförutsedd, om den beror på slitage, bristande underhåll eller ett byggfel, och om något undantag i villa- eller fastighetsförsäkringen slår in. Experten måste därför först utreda orsaken innan han eller hon kan räkna på kostnaden.

Utredningen kan omfatta fuktmätningar, provborrning, materialprover som skickas till laboratorium, mätning av sättningar och granskning av ritningar och tidigare besiktningsprotokoll. Dessa moment tar tid och har ibland egna externa kostnader, vilket gör att timdebitering är vanligare här än vid exempelvis brand.

Först när orsaken är klarlagd kommer kalkylen: rivning, torkning, åtgärd av själva orsaken, återställning och eventuella följdskador. Experten jämför sedan sin bedömning med bolagets skadereglerare eller den besiktningsfirma bolaget anlitat och argumenterar för en annan ersättning.

Vanliga tvistefrågor i byggnadsärenden

De återkommande frågorna rör gränsen mellan plötslig skada och successiv försämring, åldersavdrag på tak, fasad och installationer, ersättning för att åtgärda själva orsaken samt hur långt rivningen behöver gå för att skadan ska vara helt borta.

• Sättningar och sprickor i grund och murverk
• Röta, mögel och fukt i krypgrund eller vind
• Skador från insekter eller skadedjur
• Takskador och läckage i takkonstruktion
• Följdskador efter byggfel eller tidigare reparationer

Ungefärliga belopp, kontrollera med varje skadevärderare.

Indikativa nivåer i kronor för byggnadsskador

Det finns ingen officiell taxa för den försäkrades egen expert i Sverige. Tabellen visar ett ungefärligt marknadsläge för procentuppdrag vid byggnadsskador, kompletterat med timpriser. Det är en observation, inte en taxa, och individuella offerter kan skilja sig betydligt.

Lägg märke till att många byggnadsärenden aldrig når procentnivån, eftersom utredningen av orsaken är det dominerande arbetet. I sådana fall debiteras ofta en fast utredningsdel och därefter procent eller timpris för förhandlingen.

Modeller för debitering: från utredningsavgift till resultatdel

Procentmodellen kan räknas på hela skadebeloppet, på bolagets utbetalning eller enbart på den höjning experten uppnår. Vid byggnadsskador är det inte ovanligt att bolaget först avböjer helt, och då blir en modell baserad på mellanskillnaden i praktiken samma sak som procent av hela ersättningen. Läs därför formuleringen noga.

Timpriser ligger ungefär mellan 1 000 och 1 700 kronor exklusive moms beroende på kompetens, till exempel byggnadsingenjör, fuktsakkunnig eller certifierad besiktningsman. Många firmor kombinerar en fast avgift för den inledande utredningen med en resultatbaserad del om ärendet leder till höjd ersättning.

Laboratorieanalyser, provtagning och moms

Materialprover för mögel eller röta, radonmätning, fuktmätning över tid och dokumentation med fiberkamera kan faktureras som utlägg. Fråga vad som ingår, om utlägg debiteras med påslag och om eventuell ombyggnad för att komma åt konstruktionen ingår eller bekostas av dig. Privatpersoner betalar normalt 25 procent moms på arvode och de flesta utlägg.

Ett praktiskt råd är att be om en uppdelad kostnadsprognos: en del för den inledande okulära besiktningen, en del för mätningar och provtagning, och en del för förhandling och uppföljning. Då kan du efter varje steg avgöra om resultatet motiverar att gå vidare. Om den första bedömningen visar att bolagets slutsats sannolikt håller, har du betalat för ett begränsat moment i stället för en fullständig utredning.

Rättsskydd, värderingsman och andra vägar till ersättning

Ett uttryckligt moment som ersätter den försäkrades egen besiktningsman är ovanligt i svenska villaförsäkringar. Rättsskyddet kan i vissa fall täcka ombuds- och utredningskostnader i en tvist som kan prövas i domstol, men med självrisk och tak, och tvister med det egna bolaget kan vara begränsade eller undantagna enligt villkoren.

Om skadan har koppling till en husaffär kan även andra försäkringar bli aktuella, till exempel en dolda fel-försäkring eller säljarens ansvarsförsäkring, och för nybyggda småhus kan en byggfelsförsäkring finnas. Varje sådan försäkring har egna villkor för utredningskostnader. Kontrollera alltid skriftligt vad som ersätts innan du ger klartecken till kostsamma provtagningar.

Exempel på kostnadsbilden vid olika skadestorlekar

Mindre ärende: bolaget avböjer en skada på en altan och ett bjälklag och hävdar att det rör sig om röta från bristande underhåll. Din egen kalkyl ligger på 60 000 kronor. En utredning på åtta timmar till 1 200 kronor plus ett laboratorieprov kan landa runt 11 000 till 13 000 kronor plus moms. Kostnaden kan vara motiverad om utredningen visar en plötslig orsak som bolaget har missat.

Medelstor skada: fukt i krypgrunden har orsakat mögel och lukt i hela huset, och åtgärdskostnaden bedöms till 350 000 kronor. Med en fast utredningsdel på 15 000 kronor och därefter 6 procent av höjningen kan totalen bli hanterlig. Om bolaget i stället godkänner 200 000 kronor och experten får upp beloppet till 320 000 kronor blir resultatdelen 7 200 kronor.

Stor skada: sättningar i ett flerbostadshus eller en äldre villa på lerjord där grundförstärkning diskuteras och kostnaden närmar sig flera miljoner kronor. Här kan 3–5 procent ge sexsiffriga arvoden, och det blir rimligt att förhandla om tak och tydliga delmål. Siffrorna är illustrativa och ingen garanti för ersättning.

Bedöma kompetens och avtalsvillkor innan du skriver på

Byggnadsskador kräver teknisk bredd. Fråga efter utbildning, eventuell certifiering som besiktningsman eller fuktsakkunnig, erfarenhet av liknande hus och om firman har tillgång till konstruktör. Be om ett exempel på en tidigare utredningsrapport, utan personuppgifter, så att du kan bedöma kvaliteten.

I uppdragsavtalet ska framgå vilka moment som ingår, timpris och procentsats, beräkningsunderlag, utlägg och påslag, moms, betalningsvillkor samt vad som händer om utredningen visar att bolaget har rätt. Be om en budget för utredningsfasen och ett stopp där du själv beslutar om ärendet ska drivas vidare.

Löften du bör ifrågasätta

Ingen kan på förhand garantera att en skada som bolaget har bedömt som slitage kommer att ersättas. Var försiktig med firmor som lovar ett visst belopp, vill ha fullmakt att ta emot hela ersättningen eller kopplar uppdraget till att just deras hantverkare ska utföra reparationen. Kostnadsfri rådgivning finns hos Konsumenternas Bank- och finansbyrå, och tvister med försäkringsbolaget kan som privatperson prövas av Allmänna reklamationsnämnden.

Vid byggnadsskador är det orsaksutredningen som avgör både utgången och kostnaden, så ett avtal med tydliga etapper ger dig kontroll. Fler guider om fukt, röta och sättningar finns på expertdassure.com.