Wat kost een onafhankelijke expert na een brand in België?

Het werk achter een brandexpertise

Een branddossier is arbeidsintensief. De expert analyseert de polis van het gebouw, de inboedelpolis en eventueel de polis van de mede-eigendom. Hij brengt de schade aan constructie, technieken en afwerking in kaart, stelt samen met u een volledige inventaris van de inhoud op en controleert of de verzekerde kapitalen volstaan om de evenredigheidsregel te vermijden.

Daarnaast vraagt hij bestekken bij aannemers, schakelt hij indien nodig een stabiliteitsingenieur of een saneringsbedrijf in, neemt hij deel aan de tegensprekelijke vergaderingen en bewaakt hij voorschotten en de uitbetaling in schijven tot de heropbouw is afgerond. Bij een handelszaak komt de berekening van bedrijfsschade erbij. Dat traject loopt vaak over vele maanden.

Schijven en percentages: een marktbeeld

Er bestaat in België geen officieel of wettelijk barema voor de erelonen van experts van de verzekerde. De onderstaande tabel geeft een ordegrootte die op de markt wordt waargenomen, uitsluitend indicatief. Het percentage is dalend: een kleine keukenbrand vraagt verhoudingsgewijs meer werk dan een volledig verwoeste villa.

Indicatieve bedragen, na te vragen bij elke expert.

Hoe het percentage wordt toegepast

Sommige kantoren passen één percentage toe op het volledige bedrag, volgens de schijf waarin het dossier valt. Andere rekenen cumulatief per schijf, zoals bij een belastingtarief, wat bij grote bedragen een lager gemiddeld percentage oplevert. Vraag welke methode wordt gebruikt en laat een simulatie maken op basis van een geschat schadebedrag.

Rekenbasis en andere formules

Het verschil tussen een percentage op de totale schade, op de uitkering of op de meerwaarde is bij brand bijzonder groot, omdat het voorstel van de maatschappij vaak al een substantieel bedrag is. Een percentage op het totaal belast ook het deel dat u zonder expert had gekregen.

Voor beperkte of zeer technische opdrachten werken sommige experts met een forfait of een uurtarief, bijvoorbeeld voor een tweede mening over een bestaand verslag. Een minimumereloon, vaak enkele honderden euro, is gebruikelijk. Op alle bedragen komt 21 procent btw, behalve voor btw-plichtigen die ze kunnen recupereren.

• Verplaatsingen en vergaderingen: inbegrepen of apart gefactureerd?
• Externe specialisten zoals ingenieur, boekhouder of taxateur van kunst
• Kosten van een derde expert, vaak gedeeld tussen partijen
• Bijstand bij een eventuele gerechtelijke expertise

De waarborg expertisekosten in uw woningpolis

Veel Belgische brand- en woningpolissen bevatten een waarborg die de erelonen van de expert die u zelf aanstelt geheel of gedeeltelijk vergoedt. Vaak verwijst die naar een eigen barema in de algemene voorwaarden, met een percentage van de vergoeding per schijf en een maximumbedrag. Soms geldt de dekking alleen boven een minimale schade of voor bepaalde waarborgen.

Leg dat barema naast de offerte van uw expert. Ligt het tarief van het kantoor hoger dan wat de polis terugbetaalt, dan blijft het verschil voor uw rekening. Een expert die zijn ereloon afstemt op het polisbarema, bespaart u die rest, maar vraag dat uitdrukkelijk in de opdrachtbrief. Een rechtsbijstandsverzekering kan aanvullend tussenkomen, vooral als het tot een geschil komt.

Drie voorbeelden in euro

Een keukenbrand met rook in de woonkamer, begroot op 18.000 euro, valt in de eerste schijf. Bij 8 tot 10 procent komt het ereloon op ongeveer 1.440 tot 1.800 euro exclusief btw. Betaalt de polis volgens haar barema bijvoorbeeld 1.200 euro terug, dan blijft een deel ten laste.

Een gedeeltelijk vernielde rijwoning met inboedel, samen goed voor 160.000 euro, ligt in de schijf van ongeveer 5 tot 6,5 procent: een ereloon van grofweg 8.000 tot 10.400 euro. Hier is de kans reëel dat een expert posten terugwint die dat bedrag overtreffen, zoals vergeten technieken of een onterechte vetusteitsaftrek.

Bij een volledig verwoest bedrijfspand van 1,5 miljoen euro, met bedrijfsschade, zakt het percentage naar 2 tot 3 procent, of ongeveer 30.000 tot 45.000 euro. Op dat niveau is een offerte op maat, met een plafond en een duidelijke werkplanning, de regel.

Factoren die de prijs doen schommelen

Twee brandschades van hetzelfde bedrag kunnen een heel verschillend ereloon rechtvaardigen. Een woning met een eenvoudige inboedel en duidelijke facturen vraagt minder werk dan een huis vol antiek, kunst of collecties waarvoor taxaties nodig zijn. Een appartement in mede-eigendom brengt extra overleg met de syndicus en andere eigenaars mee.

Ook de oorzaak telt. Bij een vermoeden van opzet of een betwiste oorzaak stelt de maatschappij soms een brandonderzoek in, wat het dossier vertraagt en meer bijstand vraagt. Bij bedrijven verhoogt de berekening van bedrijfsschade het aantal uren aanzienlijk.

Ten slotte speelt de duur van de heropbouw mee: wie twee jaar bouwt, heeft langer begeleiding nodig bij de uitbetaling in schijven. Vraag het kantoor welke van deze factoren in uw dossier aanwezig zijn en hoe ze in de offerte zijn verrekend.

Offertes vergelijken en de opdrachtbrief lezen

Vergelijk kantoren op ervaring met branddossiers van uw omvang, op hun netwerk van aannemers en specialisten, en op de duidelijkheid van hun verslagen. Een lager percentage zegt weinig als het kantoor de inventaris oppervlakkig behandelt of de bedrijfsschade niet kan becijferen.

In de opdrachtbrief horen: de rekenbasis, de schijven of het forfait, het minimum, de btw, de bijkomende kosten, het tijdstip van facturatie, de verrekening met de waarborg expertisekosten en de mogelijkheid om de opdracht te beëindigen. Teken niet onder druk de avond van de brand, ook niet als een kantoor aan de deur staat.

Rode vlaggen

Wees voorzichtig met wie een gegarandeerd eindbedrag belooft, een uitzonderlijk hoog percentage vraagt zonder uitleg of eist dat de volledige uitkering eerst op zijn rekening wordt gestort. Geen enkele expert kan het resultaat van een onderhandeling vooraf garanderen; hij kan wel transparant zijn over zijn werkwijze en zijn kosten.

Bij brandschade bepaalt de combinatie van tarief, rekenbasis en polisbarema wat u netto betaalt. Op expertdassure.com vindt u daarnaast uitleg over het verloop van een tegenexpertise na brand.