Πόσο κοστίζει ο ανεξάρτητος πραγματογνώμονας για ζημιές κτιρίου στην Ελλάδα

Η εργασία πίσω από την αμοιβή σε μια ζημιά ακινήτου

Στις ζημιές κτιρίων ο χρόνος του πραγματογνώμονα δεν πηγαίνει μόνο στην αυτοψία. Πρώτα πρέπει να διαβαστεί το ασφαλιστήριο κατοικίας ή επιχείρησης, να ελεγχθεί αν η ασφαλιζόμενη αξία του κτιρίου και του περιεχομένου είναι επαρκής και αν υπάρχει κίνδυνος υπασφάλισης, που θα μείωνε αναλογικά την αποζημίωση. Ακολουθεί επιτόπια επίσκεψη, μετρήσεις, φωτογραφίες και, όπου χρειάζεται, συνεννόηση με μηχανικό ή υδραυλικό για τον εντοπισμό της αιτίας.

Έπειτα συντάσσεται αναλυτική προμέτρηση εργασιών: καθαιρέσεις, αποξήλωση πλακιδίων, επισκευή σοβάδων, βαφές, αντικατάσταση κουφωμάτων ή ηλεκτρολογικών. Η έκθεση συγκρίνεται με εκείνη του πραγματογνώμονα της ασφαλιστικής, γίνονται συναντήσεις ή γραπτή αλληλογραφία και, τέλος, παρακολουθείται η πληρωμή. Όλα αυτά περιλαμβάνονται συνήθως στην αμοιβή, εκτός αν η εντολή ορίζει διαφορετικά.

Φθίνουσα κλίμακα: τάξη μεγέθους που παρατηρείται στην αγορά

Ο πίνακας της σελίδας δείχνει ενδεικτικά ποσοστά αμοιβής ανά κλιμάκιο ζημιάς για κτίρια στην Ελλάδα. Δεν πρόκειται για επίσημο ή νομοθετημένο τιμολόγιο· η αμοιβή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και μπορεί να διαφέρει σημαντικά από γραφείο σε γραφείο ή από περιοχή σε περιοχή. Η λογική όμως είναι κοινή: το ποσοστό μειώνεται όσο μεγαλώνει το ποσό, επειδή ορισμένες εργασίες, όπως η μελέτη του συμβολαίου, έχουν σταθερό κόστος.

Για πολυκατοικίες με κοινόχρηστους χώρους ή για εμπορικά ακίνητα, το έργο γίνεται πιο σύνθετο λόγω πολλών ενδιαφερομένων, και μερικές φορές συμφωνείται μικτή αμοιβή: ένα πάγιο ποσό για την πρώτη φάση και ποσοστό για την τελική διευθέτηση.

Ενδεικτικά ποσά, επιβεβαιώστε με κάθε πραγματογνώμονα.

Η βάση πάνω στην οποία εφαρμόζεται το ποσοστό

Δύο προτάσεις με το ίδιο ποσοστό μπορεί να καταλήξουν σε πολύ διαφορετικό λογαριασμό. Το ποσοστό μπορεί να εφαρμόζεται στο συνολικό ποσό ζημιάς πριν από την απαλλαγή, στην καθαρή αποζημίωση που τελικά καταβάλλεται ή μόνο στο επιπλέον ποσό που προέκυψε χάρη στην παρέμβαση. Ζητήστε να φαίνεται με ακρίβεια στην εντολή ποια από τις τρεις βάσεις ισχύει.

Σε ορισμένες περιπτώσεις χρησιμοποιείται αμοιβή ανά ημέρα ή ώρα εργασίας, κυρίως όταν η διαφωνία είναι τεχνική, για παράδειγμα αν μια υγρασία είναι αιφνίδια διαρροή ή χρόνια φθορά. Τα περισσότερα γραφεία ορίζουν και ελάχιστη αμοιβή, ώστε να καλύπτεται το κόστος μιας πλήρους αυτοψίας ακόμη και σε μικρό φάκελο.

• ΦΠΑ 24%: ελέγξτε αν οι τιμές τον περιλαμβάνουν
• έξοδα μετακίνησης, ιδίως σε νησιά ή ορεινές περιοχές
• αμοιβή εξωτερικού μηχανικού ή εργαστηριακών μετρήσεων
• πρόσθετη χρέωση για υποστήριξη σε διαιτησία ή δικαστήριο

Όρια της κάλυψης εξόδων πραγματογνώμονα στο συμβόλαιο κατοικίας

Αρκετά προγράμματα ασφάλισης κατοικίας και επιχειρήσεων στην ελληνική αγορά περιλαμβάνουν, ως παρεπόμενη κάλυψη, έξοδα πραγματογνωμόνων ή έξοδα αποκατάστασης και κατεδάφισης. Η κάλυψη αυτή συνήθως έχει ανώτατο όριο, που μπορεί να ορίζεται ως ποσό ή ως ποσοστό της αποζημίωσης, και ενδέχεται να απαιτεί έγκριση της εταιρείας πριν από την ανάθεση.

Μην υποθέτετε ότι η κάλυψη είναι αυτόματη. Αναζητήστε τη σχετική ρήτρα στους ειδικούς όρους και, αν δεν είστε βέβαιοι, ζητήστε γραπτή διευκρίνιση από τον ασφαλιστικό σας διαμεσολαβητή. Αν η προσφορά του γραφείου ξεπερνά το όριο, η υπέρβαση θα βαρύνει εσάς.

Τρία ενδεικτικά σενάρια κόστους

Μικρή ζημιά: διαρροή από πλυντήριο σε διαμέρισμα, με εκτιμώμενη αποκατάσταση 2.500 ευρώ. Με ελάχιστη αμοιβή 250 ευρώ συν ΦΠΑ, το κόστος αντιστοιχεί περίπου στο 10% του ποσού. Αξίζει μόνο αν η εταιρεία προτείνει πολύ λιγότερα ή αμφισβητεί την κάλυψη.

Μεσαία ζημιά: θραύση σωλήνα σε μονοκατοικία με φθορές σε δάπεδα, ντουλάπια κουζίνας και ηλεκτρικές συσκευές, συνολικά 35.000 ευρώ. Με ποσοστό 7%, η αμοιβή θα ήταν ενδεικτικά 2.450 ευρώ συν ΦΠΑ. Εάν η πρώτη πρόταση της ασφαλιστικής ήταν 24.000 ευρώ, η παρέμβαση έχει προφανές οικονομικό νόημα.

Μεγάλη ζημιά: κατάρρευση τμήματος στέγης σε ξενοδοχειακή μονάδα, με ζημιά 400.000 ευρώ. Με ποσοστό γύρω στο 3,5%, η αμοιβή πλησιάζει τα 14.000 ευρώ, αλλά συνήθως περιλαμβάνει πολλές επισκέψεις, συντονισμό τεχνικών και εκτίμηση απώλειας εσόδων, αν καλύπτεται.

Παράγοντες που κάνουν τον φάκελο ακριβότερο

Η ηλικία και ο τύπος του κτιρίου παίζουν σημαντικό ρόλο. Σε μια πέτρινη κατοικία σε παραδοσιακό οικισμό, η αποκατάσταση με συμβατά υλικά κοστίζει περισσότερο και η τεκμηρίωση του κόστους απαιτεί ειδικές προσφορές· ο πραγματογνώμονας χρειάζεται περισσότερο χρόνο για να αποδείξει ότι μια φθηνότερη λύση δεν είναι ισοδύναμη. Σε σύγχρονη πολυκατοικία, αντίθετα, το δύσκολο σημείο είναι συχνά η κατανομή ευθύνης ανάμεσα σε κοινόχρηστα και ιδιόκτητα μέρη, καθώς και η συνεννόηση με τον διαχειριστή και τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες, που μπορεί να έχουν διαφορετικά συμβόλαια.

Το κόστος αυξάνεται όταν η αιτία της ζημιάς είναι αμφισβητούμενη, όταν το κτίριο είναι παλιό ή διατηρητέο και απαιτεί ειδικά υλικά, όταν συμμετέχουν πολλοί ιδιοκτήτες ή ασφαλιστικές, ή όταν η ζημιά επηρεάζει και την επιχειρηματική δραστηριότητα. Αντίθετα, ένας σαφής φάκελος με φωτογραφίες, τιμολόγια αγοράς, άδεια δόμησης και στοιχεία συντήρησης επιταχύνει τη δουλειά.

Πώς να συγκρίνετε προτάσεις χωρίς να παρασυρθείτε από την τιμή

Ζητήστε γραπτές προτάσεις από δύο ή τρία γραφεία και συγκρίνετε όχι μόνο το ποσοστό αλλά και τη βάση υπολογισμού, τα έξοδα, την ελάχιστη αμοιβή και το εύρος υπηρεσιών. Ρωτήστε για εμπειρία σε παρόμοιες ζημιές κτιρίων, για τον χρόνο απόκρισης και για το αν θα σας κοινοποιείται κάθε έγγραφο. Ελέγξτε ότι ο πραγματογνώμονας δεν συνεργάζεται ταυτόχρονα με την ίδια ασφαλιστική για τον ίδιο φάκελο.

Η εντολή ανάθεσης πρέπει να είναι γραπτή και να ορίζει πότε γίνεται απαιτητή η αμοιβή, τι οφείλετε αν διακόψετε τη συνεργασία και αν η αμοιβή οφείλεται όταν η ασφαλιστική απορρίψει οριστικά την απαίτηση.

• καμία εγγύηση συγκεκριμένης αποζημίωσης
• καμία προκαταβολή χωρίς σαφές αντικείμενο
• σαφής διάρκεια και δυνατότητα καταγγελίας της εντολής

Εναλλακτικές όταν η αμοιβή δεν δικαιολογείται

Σε πολύ μικρές ζημιές, ή όταν η διαφωνία είναι νομική και όχι αριθμητική, μια τεκμηριωμένη γραπτή διαμαρτυρία με προσφορές τεχνιτών, η προσφυγή στον Συνήγορο του Καταναλωτή ή η συμβουλή δικηγόρου μπορεί να είναι πιο αποδοτική επιλογή από την ανάθεση σε πραγματογνώμονα.

Μια ενδιάμεση λύση είναι η ανάθεση περιορισμένης συμβουλευτικής εργασίας: ο πραγματογνώμονας ελέγχει την έκθεση της ασφαλιστικής έναντι πάγιας αμοιβής, σας λέει πού βρίσκονται οι αδυναμίες της και εσείς συνεχίζετε τη διαπραγμάτευση μόνοι σας. Η μορφή αυτή κοστίζει λιγότερο και σας βοηθά να αποφασίσετε αν αξίζει πλήρης εντολή.

Μια καλά διαβασμένη εντολή ανάθεσης είναι η καλύτερη προστασία από εκπλήξεις στον τελικό λογαριασμό. Για τη διαδικασία της πραγματογνωμοσύνης σε κτίρια, δείτε τον σχετικό οδηγό στο expertdassure.com.