Ανεξάρτητος πραγματογνώμονας για ζημιές σε κτίρια στην Ελλάδα

Ποιος εκτιμά τι σε μια ασφαλιστική ζημιά ακινήτου

Όταν δηλώνετε ζημιά, η ασφαλιστική ορίζει δικό της πραγματογνώμονα ή εκτιμητή ζημιών. Αυτός επιθεωρεί το ακίνητο, συντάσσει έκθεση και προτείνει ποσό. Ο ανεξάρτητος πραγματογνώμονας του ασφαλισμένου είναι διαφορετικός ρόλος: τον επιλέγετε εσείς, τον αμείβετε εσείς και ελέγχει αν η εκτίμηση της εταιρείας αντιστοιχεί στο πραγματικό κόστος αποκατάστασης και στους όρους του συμβολαίου.

Στην ελληνική αγορά η υπηρεσία αυτή δεν είναι τόσο καθιερωμένη όσο σε χώρες με θεσμοθετημένους public adjusters. Πολλοί ιδιοκτήτες απευθύνονται σε μηχανικούς ή σε ασφαλιστικούς διαμεσολαβητές. Ένας έμπειρος πραγματογνώμονας συνδυάζει τεχνική γνώση και κατανόηση των ασφαλιστικών όρων.

Από τη δήλωση της ζημιάς ως την πρώτη αυτοψία

Η δήλωση γίνεται στην ασφαλιστική ή μέσω του διαμεσολαβητή σας, εντός της προθεσμίας που ορίζουν οι όροι. Καλό είναι να είναι γραπτή και να περιγράφει σύντομα πότε και πώς προέκυψε η ζημιά. Παράλληλα, οφείλετε να λάβετε εύλογα μέτρα για να μη μεγαλώσει, για παράδειγμα να κλείσετε τον γενικό διακόπτη νερού ή να καλύψετε προσωρινά μια σπασμένη στέγη.

Πριν από την αυτοψία, μην απομακρύνετε κατεστραμμένα υλικά χωρίς φωτογραφίες, και κρατήστε όσα μπορούν να αποδείξουν την αιτία, όπως το σπασμένο εξάρτημα του σωλήνα. Αν έχετε ήδη αναθέσει τον φάκελο σε ανεξάρτητο πραγματογνώμονα, ενημερώστε την εταιρεία ώστε να συντονιστεί κοινή επίσκεψη.

• φωτογραφίες και βίντεο πριν από οποιονδήποτε καθαρισμό
• τιμολόγια επειγουσών εργασιών, όπως υδραυλικού ή ηλεκτρολόγου
• ασφαλιστήριο με ειδικούς και γενικούς όρους
• τίτλοι, σχέδια ή φωτογραφίες της προηγούμενης κατάστασης

Το κρίσιμο ερώτημα της αιτίας

Σε πολλές ζημιές κτιρίων, η διαφωνία δεν αφορά το ποσό αλλά το αν η ζημιά καλύπτεται. Η ασφαλιστική μπορεί να υποστηρίξει ότι μια υγρασία οφείλεται σε χρόνια διαρροή ή κακή συντήρηση και όχι σε αιφνίδιο γεγονός, ότι μια ρωγμή είναι αποτέλεσμα καθίζησης ή ότι η ζημιά από άνεμο οφείλεται σε φθαρμένα κεραμίδια.

Ο ανεξάρτητος πραγματογνώμονας αναζητά τεχνικά τεκμήρια για την αιτία: μετρήσεις υγρασίας, ίχνη στο σημείο θραύσης, μετεωρολογικά δεδομένα για την ημερομηνία, φωτογραφίες προηγούμενης κατάστασης. Όπου χρειάζεται, συνεργάζεται με μηχανικό για ειδική τεχνική γνωμάτευση.

Υπασφάλιση, ασφαλιζόμενη αξία και αναλογικός κανόνας

Αν το κτίριο είναι ασφαλισμένο για ποσό μικρότερο από την πραγματική αξία ανακατασκευής, η ασφαλιστική μπορεί να εφαρμόσει αναλογική μείωση της αποζημίωσης. Αυτό συμβαίνει συχνά σε ακίνητα που ασφαλίστηκαν πριν από χρόνια χωρίς αναπροσαρμογή, ενώ το κόστος υλικών και εργασίας έχει αυξηθεί.

Ο πραγματογνώμονας ελέγχει αν ο αναλογικός υπολογισμός έγινε σωστά, αν η εταιρεία χρησιμοποίησε ρεαλιστική αξία ανακατασκευής και αν υπάρχει ρήτρα που μετριάζει την εφαρμογή του κανόνα, όπως αυτόματη τιμαριθμική αναπροσαρμογή ή ανοχή υπασφάλισης. Ελέγχει επίσης αν η αποζημίωση είναι σε αξία καινούργιου ή σε πραγματική αξία μετά από απομείωση.

Κοινόχρηστα, ιδιόκτητα και ευθύνη τρίτων

Σε πολυκατοικία, μια διαρροή από τον επάνω όροφο ή από κοινόχρηστη στήλη δημιουργεί ερωτήματα για το ποιο ασφαλιστήριο ενεργοποιείται: του ιδιοκτήτη, του γείτονα ή της πολυκατοικίας, αν υπάρχει. Ο πραγματογνώμονας χαρτογραφεί τις ευθύνες και βοηθά να κατατεθούν οι απαιτήσεις στις σωστές εταιρείες, ώστε να μη μείνει κανένα κονδύλιο ακάλυπτο.

Η αντιπαραβολή των δύο εκθέσεων

Μετά την αυτοψία, ο πραγματογνώμονας του ασφαλισμένου συντάσσει αναλυτική προμέτρηση με τιμές αγοράς και συγκρίνει τα κονδύλια με την έκθεση της εταιρείας. Οι συνήθεις διαφορές αφορούν το εύρος των εργασιών (ολόκληρος χώρος ή μόνο το σημείο), την ομοιομορφία υλικών, όπως πλακάκια που δεν κυκλοφορούν πλέον, τα έξοδα καθαιρέσεων και τα έξοδα επίβλεψης.

Η διαπραγμάτευση γίνεται γραπτά ή σε κοινές συναντήσεις. Αν οι εκτιμήσεις παραμένουν μακριά, ορισμένα συμβόλαια προβλέπουν ορισμό τρίτου πραγματογνώμονα ή διαιτησίας.

Ιδιαιτερότητες σε καταστήματα, γραφεία και καταλύματα

Σε επαγγελματικά ακίνητα, η ζημιά στο κτίριο συνοδεύεται συχνά από ζημιά σε εξοπλισμό, εμπορεύματα και, κυρίως, από διακοπή λειτουργίας. Ένα ενοικιαζόμενο κατάλυμα σε τουριστική περιοχή που μένει κλειστό στην αιχμή της σεζόν μπορεί να χάσει έσοδα που ξεπερνούν το κόστος της επισκευής. Αν το συμβόλαιο περιλαμβάνει κάλυψη απώλειας εσόδων ή πρόσθετων εξόδων λειτουργίας, ο πραγματογνώμονας χρειάζεται λογιστικά στοιχεία προηγούμενων ετών, κρατήσεις και τιμολόγια.

Επίσης, σε μισθωμένα ακίνητα πρέπει να ξεκαθαριστεί τι ανήκει στον ιδιοκτήτη και τι στον μισθωτή, όπως διαμορφώσεις, ψευδοροφές ή βιτρίνες, ώστε κάθε μέρος να διεκδικήσει από το σωστό ασφαλιστήριο.

Οδοί προσφυγής όταν δεν υπάρχει συμφωνία

Το πρώτο βήμα είναι γραπτό παράπονο στην υπηρεσία διαχείρισης παραπόνων της εταιρείας. Αν η απάντηση δεν σας ικανοποιεί, μπορείτε να απευθυνθείτε στον Συνήγορο του Καταναλωτή, ανεξάρτητη αρχή που διαμεσολαβεί σε καταναλωτικές διαφορές, ή να ενημερώσετε την Τράπεζα της Ελλάδος, που εποπτεύει τις ασφαλιστικές επιχειρήσεις, χωρίς όμως να αποφαίνεται η ίδια επί της αποζημίωσης.

Η τελευταία λύση είναι η δικαστική οδός, όπου συνήθως διορίζεται δικαστικός πραγματογνώμονας. Η έκθεση του δικού σας πραγματογνώμονα αποτελεί σημαντικό αποδεικτικό στοιχείο σε αυτό το στάδιο. Προσέξτε τις προθεσμίες παραγραφής, για τις οποίες είναι φρόνιμο να συμβουλευτείτε δικηγόρο.

• μην υπογράφετε εξοφλητική χωρίς επιφύλαξη αν διαφωνείτε
• κρατήστε αντίγραφα όλων των εκθέσεων και της αλληλογραφίας
• καταγράψτε κάθε καθυστέρηση με ημερομηνία

Στις ζημιές κτιρίων, η σωστή διάγνωση της αιτίας και ο έλεγχος της ασφαλιζόμενης αξίας καθορίζουν συχνά το αποτέλεσμα. Για το κόστος της υπηρεσίας, ανατρέξτε στον οδηγό αμοιβών του expertdassure.com.