Gebäudeschäden: Honorare unabhängiger Sachverständiger verstehen

Leistungen, die in einem Gebäudegutachten stecken

Bei Schäden an der Bausubstanz bewertet der Sachverständige nicht nur sichtbare Zerstörungen. Er klärt, ob ein versichertes Ereignis vorliegt, etwa Sturm im Sinne der Bedingungen, Hagel oder Blitzschlag, und grenzt es von Verschleiß, Baumängeln oder Setzungen ab, die die Wohngebäudeversicherung typischerweise nicht trägt. Gerade diese Abgrenzung ist häufig der Kern des Streits.

Hinzu kommen Aufmaß und Leistungsverzeichnis für Dach, Fassade, Fenster oder Tragwerk, die Prüfung von Handwerkerangeboten, Einschätzungen zur Notsicherung und zu Folgeschäden durch eindringendes Wasser sowie die Begleitung der Gespräche mit dem Regulierer. Bei vermieteten Objekten kann der Mietausfall eine eigene Berechnung erfordern.

Abrechnungsarten im Vergleich

Drei Modelle sind verbreitet. Das Zeithonorar wird nach Stunden abgerechnet, oft mit einem Satz zwischen etwa 90 und 180 Euro netto, bei hochspezialisierten Tragwerksfragen auch mehr. Das Pauschalhonorar deckt einen fest umrissenen Auftrag, zum Beispiel ein Kurzgutachten zu einem Hagelschaden am Dach. Das Erfolgs- oder Prozenthonorar orientiert sich am Schaden oder an der erzielten Entschädigung.

Für das Prozentmodell müssen Sie wissen, worauf der Satz angewendet wird: auf den gesamten festgestellten Schaden, auf die Auszahlung oder nur auf den Unterschied zum ursprünglichen Angebot des Versicherers. Diese Wahl wirkt sich stärker auf den Endbetrag aus als ein Prozentpunkt mehr oder weniger.

Richtwerte, bitte beim jeweiligen Gutachter prüfen.

Mindesthonorar, Nebenkosten und Umsatzsteuer

Viele Büros setzen ein Mindesthonorar an, weil Anfahrt, Ortstermin und Bericht einen festen Sockel an Arbeit bedeuten. Zusätzlich erscheinen in Angeboten Fahrtkosten, Kosten für Drohnen- oder Hubsteigereinsatz bei hohen Dächern, Feuchtemessungen, Kopien und Fotodokumentation. Prüfen Sie, ob die Angaben netto oder brutto sind; auf Sachverständigenleistungen wird regulär 19 Prozent Umsatzsteuer berechnet. Vorsteuerabzugsberechtigte Vermieter oder Unternehmen können diese unter Umständen zurückholen.

Orientierungstabelle in Euro

Einen amtlichen Tarif für Gutachter des Versicherungsnehmers gibt es nicht; das JVEG regelt nur die Vergütung gerichtlich herangezogener Sachverständiger. Die folgende Tabelle beschreibt deshalb ein am Markt beobachtetes, unverbindliches Ordnungsmaß für Prozenthonorare bei Gebäudeschäden. Die Sätze sinken mit steigender Schadenhöhe, weil der Grundaufwand sich auf eine größere Summe verteilt.

Die Beispielhonorare in der rechten Spalte rechnen jeweils den mittleren Satz auf einen typischen Betrag der Spanne hoch. Sie dienen nur zur Veranschaulichung und ersetzen kein individuelles Angebot.

Wenn die Wohngebäudeversicherung Gutachterkosten übernimmt

Manche Wohngebäudeverträge, häufiger aber gewerbliche Sachversicherungen, enthalten eine Position für Sachverständigenkosten. Typisch sind Bedingungen wie eine Mindestschadenhöhe, ein prozentualer Eigenanteil oder ein absoluter Höchstbetrag. Ohne eine solche Klausel bleibt das Honorar grundsätzlich bei Ihnen.

Im förmlichen Sachverständigenverfahren, das viele Bedingungen für Streit über die Schadenhöhe vorsehen, benennt jede Seite einen Sachverständigen, und die Kosten werden nach den Bedingungen verteilt; meist trägt jede Partei ihren eigenen Gutachter und die Kosten des Obmanns werden geteilt. Lesen Sie die Regelung in Ihrem Vertrag genau, bevor Sie dieses Verfahren verlangen.

• Klausel zu Sachverständigenkosten im Bedingungswerk suchen
• Mindestschaden, Selbstbehalt und Höchstbetrag notieren
• Kostenzusage des Versicherers schriftlich einholen
• Differenz zum Angebot des Gutachters berechnen

Drei Größenordnungen, drei Kostenbilder

Ein abgedeckter Dachfirst mit beschädigten Ziegeln führt vielleicht zu 6.000 Euro Schaden. Hier ist ein Stunden- oder Pauschalmodell meist sinnvoller, und Sie sollten abwägen, ob ein Gutachter überhaupt nötig ist oder eine Prüfung der Handwerkerangebote genügt. Bei einem Hagelschaden an Dach, Fassade und Solaranlage im Bereich von 60.000 Euro kann ein Prozentsatz um 7 bis 8 Prozent auf den Gesamtschaden etwa 4.200 bis 4.800 Euro netto bedeuten.

Bei einem Sturmschaden mit beschädigtem Dachstuhl und Wasserschäden im ganzen Gebäude, sagen wir 300.000 Euro, liegt ein Satz von 5 Prozent bei 15.000 Euro netto. Spätestens hier lohnt es, ein Modell mit Deckelung oder eine Mischung aus Grundhonorar und Erfolgsanteil zu verhandeln. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispiele.

Honorar und möglicher Mehrbetrag ehrlich gegenüberstellen

Bevor Sie einen Auftrag erteilen, lohnt eine einfache Rechnung. Schreiben Sie auf, was der Versicherer bisher anbietet, welche Positionen gestrichen oder gekürzt wurden und wie hoch die Handwerkerangebote tatsächlich liegen. Die Differenz ist der Betrag, um den überhaupt gestritten wird. Liegt das voraussichtliche Honorar nahe an dieser Differenz, rechnet sich ein umfassendes Gutachten kaum; dann kann eine begrenzte Stellungnahme zu einzelnen strittigen Punkten genügen.

Ein guter Sachverständiger macht diese Abwägung im Erstgespräch mit Ihnen und sagt offen, wenn er wenig Spielraum sieht. Bei Streit über die Ursache, etwa Sturm gegenüber altersbedingtem Verschleiß der Dacheindeckung, ist der mögliche Gewinn dagegen oft hoch, weil es um die Deckung insgesamt geht und nicht nur um einzelne Positionen.

Unterversicherung als versteckter Kostenfaktor

Wendet der Versicherer Unterversicherung ein, etwa weil die Wohnfläche oder der Versicherungswert 1914 nicht stimmt, wird die Arbeit aufwendiger. Der Sachverständige muss dann den Versicherungswert nachvollziehen oder neu bewerten. Fragen Sie, ob diese Leistung im Angebot enthalten ist, denn der Effekt auf die Entschädigung kann größer sein als der eigentliche Schadenstreit.

Gute Büros erkennen, faire Konditionen verhandeln

Vergleichen Sie Qualifikation und Spezialisierung: Ein Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, öffentlich bestellt über die IHK oder anerkannt zertifiziert, bringt andere Kenntnisse mit als ein allgemeiner Bauberater. Fragen Sie nach Erfahrung mit Sturm- und Hagelereignissen, nach der durchschnittlichen Bearbeitungsdauer und nach anonymisierten Musterberichten.

Im Auftragsschreiben sollten Leistungsumfang, Honorarbasis, Deckelung, Nebenkosten, Abschlagszahlungen und Kündigung klar stehen. Seriöse Anbieter erklären auch die Grenzen ihrer Rolle: Die rechtliche Durchsetzung gegenüber dem Versicherer ist nach dem Rechtsdienstleistungsrecht grundsätzlich Sache von Anwälten. Versprechen über eine sichere Verdopplung der Entschädigung sollten Sie als Warnzeichen verstehen.

Klare Abrechnungsregeln vor Arbeitsbeginn sind bei Gebäudeschäden der beste Schutz vor Streit mit dem eigenen Gutachter. Prüfen Sie Ihr Bedingungswerk, bevor Sie unterschreiben.