Gebäudeschäden in Österreich: Honorare des unabhängigen Sachverständigen

Was die Bewertung eines Gebäudeschadens so arbeitsintensiv macht

Gebäudeschäden sind selten eindeutig. Ein Riss in der Außenwand kann von einem versicherten Ereignis, von Bodensenkung, von Baumängeln oder schlicht vom Alter stammen. Die Versicherung wird prüfen, ob die Ursache unter die gedeckten Gefahren fällt – in Österreich typischerweise Feuer, Sturm, Hagel, Schneedruck, Leitungswasser und, je nach Vertrag, weitere Naturgefahren.

Der Sachverständige des Versicherungsnehmers muss deshalb zuerst die Ursache plausibel darlegen und anschließend den Wiederherstellungsaufwand kalkulieren. Bei älteren Häusern kommen Fragen zur Bauweise, zu Denkmalschutzauflagen oder zu nicht mehr erhältlichen Materialien hinzu. Jeder dieser Schritte kostet Zeit und spiegelt sich im Honorar wider.

Hinzu kommt, dass Schäden am Gebäude oft erst nach Wochen vollständig sichtbar werden, etwa wenn sich Feuchtigkeit ausbreitet oder Risse weiter wachsen. Manche Gutachter vereinbaren deshalb von vornherein eine Folgebesichtigung, die im Honorar enthalten oder gesondert ausgewiesen ist.

Die einzelnen Leistungsbausteine

Ein umfassender Auftrag gliedert sich üblicherweise in mehrere Phasen. Je nach Schadenbild können einzelne Bausteine wegfallen oder zusätzliche hinzukommen.

• Analyse der Eigenheim- oder Gebäudepolizze, insbesondere Versicherungssumme und Ausschlüsse
• Ortsaugenschein mit Messungen, etwa Rissbreiten oder Feuchtewerten
• Ursachenbeurteilung und Abgrenzung zu Abnützung oder Baumängeln
• Kostenermittlung auf Basis von Leistungsverzeichnissen oder Handwerkerangeboten
• Verhandlung mit dem Versicherer und Teilnahme an Nachbesichtigungen
• Abschlussbericht und Kontrolle der Abrechnung

Richtwerte, bitte beim jeweiligen Gutachter prüfen.

Staffel nach Schadenshöhe – Größenordnungen in Euro

Österreich kennt für private Schadengutachten in der Sachversicherung keine amtliche Tarifordnung. Viele Büros orientieren sich an degressiven Staffeln, bei denen der Prozentsatz mit wachsendem Schaden sinkt. Die Tabelle unten zeigt eine am Markt beobachtete Bandbreite. Sie ist ausdrücklich keine verbindliche Gebührenordnung.

Bei Gebäudeschäden liegen viele private Fälle zwischen 10.000 und 100.000 Euro. Größere Beträge betreffen typischerweise Mehrparteienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Totalschäden nach Elementarereignissen.

Worauf sich der Prozentsatz bezieht

Drei Bemessungsgrundlagen sind verbreitet: der festgestellte Gesamtschaden, die von der Versicherung ausgezahlte Entschädigung oder der Mehrbetrag, den der Sachverständige gegenüber dem ursprünglichen Angebot erzielt. Zwischen diesen Varianten kann das Honorar bei gleichem Satz um ein Vielfaches schwanken.

Gerade bei Gebäudeschäden spielen Abzüge eine große Rolle. Ist das Haus unterversichert, kürzt der Versicherer die Leistung anteilig. Wird nach Zeitwert entschädigt, mindert der Abzug für das Alter der Bauteile die Auszahlung. Ein Honorar auf den Gesamtschaden ist dann deutlich höher als eines auf die Entschädigung.

Ein Beispiel verdeutlicht den Effekt: Bei einem festgestellten Schaden von 80.000 Euro und einer Unterversicherung von 25 % zahlt der Versicherer nur 60.000 Euro. Ein Satz von 7 % ergibt auf den Gesamtschaden 5.600 Euro, auf die Entschädigung dagegen 4.200 Euro. Diese Differenz sollten Sie kennen, bevor Sie unterschreiben.

Fixpreis und Abrechnung nach Aufwand

Für klar umrissene Fragen, etwa die Beurteilung eines einzelnen Risses oder eines Schneedruckschadens am Carport, bieten Bausachverständige häufig Fixpreise an. Größere Bauschadensgutachten werden dagegen oft nach Stunden abgerechnet; indikativ liegen die Stundensätze zertifizierter Bausachverständiger etwa zwischen 100 und 200 Euro netto.

Eine Kombination ist ebenfalls möglich: ein Grundhonorar für Aufnahme und Bericht plus ein erfolgsabhängiger Anteil für die Verhandlung. Wichtig ist, dass beide Teile klar beziffert sind.

Bei Abrechnung nach Aufwand ist eine Kostenschätzung oder Obergrenze sinnvoll. Vereinbaren Sie, dass der Sachverständige Sie informiert, bevor ein bestimmter Betrag überschritten wird.

Mindesthonorar, Steuer und zusätzliche Kosten

Fast alle Büros arbeiten mit einem Mindesthonorar, das die Grundleistung abdeckt. Dazu kommen 20 % Umsatzsteuer, sofern die Beträge netto angegeben sind. Mögliche Zusatzkosten sind Kilometergeld, Bauteilöffnungen, Feuchtemessungen, Endoskopie, statische Berechnungen oder Laborproben. Ein transparentes Angebot listet diese Posten auf und nennt, ab wann sie anfallen.

Ersatz der Sachverständigenkosten durch den Gebäudeversicherer

Manche Eigenheim- und Gebäudepolizzen enthalten eine Mitversicherung von Sachverständigen- oder Schadenermittlungskosten. Sie ist üblicherweise begrenzt und kann eine bestimmte Schadenshöhe oder die Durchführung eines Sachverständigenverfahrens voraussetzen. In einfachen Basistarifen fehlt die Position häufig ganz.

Kommt es zum vertraglichen Sachverständigenverfahren, trägt nach vielen Bedingungen jede Partei ihren Sachverständigen selbst; die Kosten des Obmanns werden geteilt. Bei Wohnungseigentumsanlagen ist außerdem zu klären, ob die Hausverwaltung oder einzelne Eigentümer den Auftrag erteilen und wer dann die Kosten trägt.

Wer einen Bausachverständigen ausschließlich zur Abwehr von Ansprüchen Dritter benötigt, etwa wenn ein Nachbar Schäden durch Bauarbeiten behauptet, sollte prüfen, ob die Haftpflicht- oder Rechtsschutzversicherung zuständig ist. Diese Fälle folgen anderen Regeln als die Regulierung des eigenen Gebäudeschadens.

Beispielrechnungen für Einfamilienhaus, Mehrparteienhaus und Gewerbeobjekt

Einfamilienhaus mit Schneedruckschaden am Dachstuhl: Die Versicherung bietet 22.000 Euro, das Gutachten belegt 31.000 Euro. Bei 9 % auf den Gesamtschaden ergibt sich ein Honorar von rund 2.790 Euro netto; bei 25 % auf den Mehrbetrag von 9.000 Euro wären es 2.250 Euro. Beide Varianten liegen nah beieinander, der Unterschied wächst aber mit dem Mehrbetrag.

Mehrparteienhaus mit Sturmschaden an Dach und Fassade: festgestellter Schaden 160.000 Euro. Bei rund 6 % entstehen etwa 9.600 Euro netto, die über die Hausverwaltung abgerechnet und auf die Eigentümer verteilt werden können.

Gewerbeobjekt nach einem großflächigen Leitungswasserschaden: festgestellter Schaden 900.000 Euro. Bei etwa 2,5 % liegt das Honorar bei rund 22.500 Euro netto. Solche Beträge werden meist individuell verhandelt. Alle Beispiele sind vereinfacht und rein indikativ.

Bausachverständige vergleichen und Fallstricke vermeiden

Achten Sie auf die fachliche Ausrichtung. Ein Sachverständiger für Hochbau ist bei Rissen und Feuchtigkeit gut aufgehoben, bei Haustechnik oder Statik braucht es unter Umständen weitere Spezialisten. Die Eintragung als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger ist ein Qualitätsindiz, ersetzt aber nicht die Erfahrung mit Versicherungsfällen.

Lassen Sie sich den Auftrag schriftlich geben und prüfen Sie Bemessungsgrundlage, Satz, Mindesthonorar, Nebenkosten, Steuer, Fälligkeit und Kündigungsfolgen. Vorsicht ist geboten, wenn ein Anbieter einen bestimmten Mehrbetrag garantiert, die Unterschrift noch am Schadenstag verlangt oder sich Ihren Anspruch vollständig abtreten lassen will. Bitten Sie zwei oder drei Büros um eine Berechnung auf Basis desselben Schadenbetrags, um Angebote wirklich vergleichen zu können.

Ein eigener Bausachverständiger rechnet sich vor allem dann, wenn Ursache oder Umfang des Schadens strittig sind und der mögliche Mehrbetrag das Honorar deutlich übersteigt. Weitere Vergleiche bietet expertdassure.com.