Das Leistungspaket hinter dem Honorar
Gebäudeschäden unterscheiden sich von Hausratschäden durch ihre technische Tiefe. Es geht um Tragwerk, Abdichtung, Fassadensysteme, Haustechnik und die Frage, ob ein Schaden plötzlich eingetreten ist oder auf Abnutzung, Baumängel oder fehlenden Unterhalt zurückgeht. Genau an dieser Abgrenzung entscheiden sich viele Fälle.
Ein unabhängiger Bau- oder Schadenexperte, der für den Eigentümer arbeitet, liest zunächst die Police und klärt, welche Ursachen versichert sind. Er besichtigt das Gebäude, dokumentiert den Zustand, erstellt ein Massen- und Kostengerüst nach üblichen Baupreisen und prüft Unternehmerofferten auf Vollständigkeit. Danach vertritt er die Position des Eigentümers gegenüber dem Experten der Versicherung oder dem Schätzer der kantonalen Gebäudeversicherung und begleitet die Abrechnung bis zur letzten Rechnung des Bauunternehmers.
Warum die Zuständigkeit den Preis beeinflusst
In den meisten Kantonen ist das Gebäude obligatorisch bei der kantonalen Gebäudeversicherung gegen Feuer und Elementarschäden versichert. Andere Risiken wie Gebäudewasser, Glasbruch oder Haustechnik laufen dagegen über private Versicherer. In einigen Kantonen ist die gesamte Gebäudeversicherung privat organisiert.
Für Sie bedeutet das: Je nach Ursache haben Sie es mit einem öffentlich-rechtlichen Verfahren oder mit einem privatrechtlichen Vertrag nach dem Versicherungsvertragsgesetz (VVG) zu tun. Ein Experte, der beide Welten kennt, kann teurer sein, spart aber oft Zeit und Fehler bei der Wahl des richtigen Wegs.
| Schadenhöhe am Gebäude | Honorar indikativ | Hinweis |
|---|---|---|
| bis CHF 20'000 | 9 – 11 % | Mindesthonorar oft CHF 800 – 1'800 |
| CHF 20'001 – 50'000 | 7,5 – 9 % | Pauschale möglich |
| CHF 50'001 – 100'000 | 6,5 – 8 % | häufig mit Kostenvoranschlagsprüfung |
| CHF 100'001 – 250'000 | 5 – 6,5 % | Beizug von Fachplanern verbreitet |
| CHF 250'001 – 500'000 | 4 – 5 % | Spesen separat klären |
| CHF 500'001 – 1 Mio. | 3 – 4 % | oft Teamarbeit |
| CHF 1 – 3 Mio. | 2 – 3 % | Kostendach empfehlenswert |
| über CHF 3 Mio. | 1 – 2 % | individuell verhandelt |
Richtwerte, bitte beim jeweiligen Gutachter prüfen.
Prozentstufen in Franken als Orientierung
Ein amtlicher Tarif für Experten, die Eigentümer gegenüber der Versicherung vertreten, existiert in der Schweiz nicht. Viele Büros arbeiten mit degressiven Prozentsätzen, die sich an der Schadenhöhe orientieren. Die Tabelle unten zeigt eine am Markt beobachtete, unverbindliche Grössenordnung. Sie ist weder ein Verbandstarif noch eine gesetzliche Grenze.
Bei Gebäudeschäden kommt häufig ein Mindesthonorar hinzu, weil Besichtigung, Plananalyse und Bericht unabhängig von der Schadenhöhe Zeit kosten. Bei Stockwerkeigentum kann zusätzlicher Koordinationsaufwand mit der Verwaltung und der Eigentümerversammlung entstehen.
Pauschale, Stundenansatz oder Prozent: die Unterschiede
Das Prozenthonorar ist bei grösseren Fällen verbreitet. Klären Sie, ob es auf den gesamten Schaden, auf die Entschädigung nach Selbstbehalt oder nur auf den Mehrbetrag gegenüber dem ersten Angebot der Versicherung berechnet wird. Ein Satz von 7 Prozent auf den Gesamtschaden ist etwas völlig anderes als 20 Prozent auf den erzielten Mehrbetrag.
Die Pauschale passt zu klar umrissenen Aufgaben, etwa einer Zweitmeinung zu einem bestehenden Gutachten oder einer einmaligen Begehung. Stundenansätze bewegen sich bei erfahrenen Bauexperten am Markt oft im Bereich von rund CHF 140 bis 230. Sie eignen sich, wenn der Aufwand schwer vorhersehbar ist, sollten aber mit einem Kostendach verbunden werden.
- Mindesthonorar und Anzahlung schriftlich festhalten
- Reisezeit, Kilometer und Fotodokumentation separat oder inklusive?
- Kosten für Spezialisten wie Statiker, Feuchtigkeitsmessung oder Drohnenaufnahmen
- Mehrwertsteuer: in der Schweiz derzeit 8,1 Prozent Normalsatz
Wer trägt die Expertenkosten am Ende?
Grundsätzlich bezahlt der Eigentümer den Experten, den er selbst beauftragt. Einige Gebäude- und Geschäftspolicen privater Versicherer enthalten jedoch Zusatzleistungen für Schadenfeststellungskosten oder Expertenkosten, meist bis zu einem festgelegten Höchstbetrag und teils nur mit vorheriger Zustimmung der Versicherung. Diese Klauseln stehen in den besonderen Bedingungen und lohnen eine genaue Lektüre.
Kommt es zum Sachverständigenverfahren nach den AVB, sehen viele Bedingungen vor, dass jede Partei ihren Experten selbst bezahlt und die Kosten des Obmanns geteilt werden. Bei der kantonalen Gebäudeversicherung wird der private Experte normalerweise nicht entschädigt. Eine Rechtsschutzversicherung für Immobilien oder Eigentum kann je nach Deckung Gutachterkosten übernehmen, wenn ein Rechtsstreit droht.
Rechenbeispiele vom Vordach bis zum Mehrfamilienhaus
Kleiner Schaden: Ein Sturm beschädigt Ziegel und Dachrinnen eines Einfamilienhauses, Schadenhöhe CHF 14'000. Bei 9 Prozent wären das CHF 1'260, liegt das Mindesthonorar bei CHF 1'500, gilt dieses. Hier ist eine Stundenberatung oft sinnvoller.
Mittlerer Schaden: Ein Hangrutsch beschädigt Stützmauer und Garage, CHF 95'000. Bei 7 Prozent ergeben sich rund CHF 6'650. Gerade bei der Frage, ob der Schaden als Elementarschaden anerkannt wird, kann der Experte viel bewirken.
Grosser Schaden: Ein Mehrfamilienhaus mit beschädigter Tragkonstruktion, CHF 1,2 Mio. Bei etwa 2,5 Prozent ergeben sich rund CHF 30'000, oft mit Beizug eines Bauingenieurs. Alle Zahlen sind Beispiele ohne Gewähr für das Ergebnis.
So wählen Sie ein Büro aus
Fragen Sie nach Referenzfällen mit ähnlicher Bauweise und Schadenursache. Ein Spezialist für Holzbau ist bei einem Chalet hilfreicher als ein Generalist. Achten Sie auf Ausbildung, etwa als Architekt, Bauingenieur oder Baufachmann mit Zusatzqualifikation, und darauf, ob das Büro auch für Versicherer tätig ist. Das ist kein Ausschlussgrund, sollte aber offen gelegt werden.
Lassen Sie sich die Honorarberechnung an Ihrem konkreten Fall vorrechnen und vergleichen Sie mindestens zwei Angebote auf derselben Berechnungsbasis.
Warnsignale in Offerten
Vorsicht ist geboten bei garantierten Entschädigungssummen, bei Exklusivitätsklauseln ohne Kündigungsrecht und bei Vollmachten, die dem Experten erlauben, Zahlungen direkt zu vereinnahmen. Ebenso problematisch sind Verträge, die das Honorar auf Beträge berechnen, die die Versicherung ohnehin unbestritten bezahlt hätte.
Ein seriöses Mandat definiert Umfang, Honorar, Spesen, Fälligkeit und Beendigung klar und lässt Ihnen Zeit für die Entscheidung.
Kosten und Nutzen nüchtern gegeneinander abwägen
Ein eigener Experte rechnet sich vor allem dann, wenn echte Streitpunkte bestehen: die Ursache des Schadens ist umstritten, die Versicherung macht hohe Abzüge für Alter und Abnutzung geltend, sie vermutet eine Unterversicherung oder lehnt einzelne Positionen wie Gerüst, Baustelleneinrichtung oder Bauleitung ab. In solchen Konstellationen kann eine fachlich begründete Gegenposition einen spürbaren Unterschied machen.
Ist der Schaden dagegen unbestritten und das Angebot der Versicherung nachvollziehbar, genügt oft eine kurze Plausibilitätsprüfung auf Stundenbasis. Bitten Sie den Experten, Ihnen nach der ersten Besichtigung ehrlich zu sagen, ob er ein volles Mandat für sinnvoll hält. Diese Einschätzung sagt viel über seine Seriosität aus.
Anbieter dieser Leistung
- Ombudsman de l'assurance privée et de la Suva: Neutrale und kostenlose Schlichtungsstelle für Versicherte im Streit mit einer Privatversicherung oder der Suva in der Schweiz, vorgestellt vom Schweizerischen Versicherungsverband.
- McLarens: Internationales Schadenregulierungsnetzwerk für den lateinamerikanischen Markt, insbesondere für gewerbliche und komplexe Risiken.
- Sedgwick Latin America and Caribbean: Lateinamerikanische Sparte einer globalen Schadenmanagementgruppe, die in der gesamten Region Schadenregulierung und Schadenbewertung anbietet.
Externe Links dienen nur zur Information; prüfen Sie die Bedingungen direkt beim jeweiligen Anbieter.
Häufige Fragen
Kann ich bei der kantonalen Gebäudeversicherung einen eigenen Experten beiziehen?
Ja, Sie können sich unterstützen lassen, etwa bei einer Einsprache gegen eine Schätzung. Die Kosten werden in der Regel aber nicht von der Gebäudeversicherung übernommen.
Ist ein Stundenhonorar günstiger als ein Prozenthonorar?
Bei kleinen und klar abgegrenzten Fällen oft ja. Bei grossen, langwierigen Fällen kann ein Prozenthonorar mit degressiven Stufen planbarer sein. Ein Kostendach hilft in beiden Fällen.
Muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Experten beauftragen?
Betrifft der Schaden gemeinschaftliche Teile, ist in der Regel die Gemeinschaft beziehungsweise die Verwaltung zuständig. Die Kostenverteilung richtet sich dann nach dem Reglement.
Wird die Mehrwertsteuer auf das Honorar zusätzlich verrechnet?
Bei mehrwertsteuerpflichtigen Büros meistens ja. Prüfen Sie, ob die Offerte Beträge exklusive oder inklusive MWST nennt, damit Sie Angebote korrekt vergleichen.
Wer die Berechnungsbasis, das Mindesthonorar und mögliche Kostenträger früh klärt, kann die Kosten eines eigenen Experten realistisch gegen den möglichen Nutzen abwägen.