Der Kern des Problems: Ursache entscheidet über Deckung
Bei kaum einem anderen Schaden ist die Ursachenfrage so zentral wie am Gebäude. Ein Riss in der Fassade kann von einem Sturm, von einer Bodenbewegung, von Bauarbeiten in der Nachbarschaft oder schlicht vom Alter des Hauses stammen. Versichert ist in der Regel nur das plötzliche, unvorhergesehene Ereignis, nicht aber Verschleiss, mangelnder Unterhalt oder ein Baumangel.
Genau hier liegt die Stärke eines unabhängigen Bauexperten. Er prüft das Schadenbild fachlich, vergleicht es mit dem gemeldeten Ereignis und begründet, warum ein Schaden plötzlich eingetreten ist. Ohne eine solche Argumentation wird ein Gebäudeschaden leicht als nicht versicherte Abnutzung eingestuft.
Welche Versicherung zuständig ist
Für Feuer und Elementarereignisse wie Sturm, Hagel, Hochwasser, Lawinen, Erdrutsch oder Steinschlag ist in den meisten Kantonen die kantonale Gebäudeversicherung zuständig. In den Kantonen ohne solche Anstalt decken private Versicherer diese Risiken. Gebäudewasser, Glasbruch, Haustechnik oder Erdbeben werden dagegen meist über private Zusatzversicherungen abgedeckt, sofern sie abgeschlossen wurden.
Erdbebenschäden sind in vielen Fällen gar nicht versichert, ausser über spezielle Lösungen. Prüfen Sie Ihre Unterlagen deshalb nicht erst nach einem Ereignis.
Die Rolle des Bauexperten im Verfahren
Der Experte auf Seiten des Eigentümers ist meist Architekt, Bauingenieur oder erfahrener Baufachmann. Er arbeitet unabhängig vom Schätzer der Gebäudeversicherung und vom Schadeninspektor des Privatversicherers. Seine Aufgabe ist es, den Schaden vollständig zu erfassen, die Instandstellung technisch korrekt zu planen und die Kosten realistisch zu beziffern.
Dazu gehören auch Positionen, die gerne vergessen werden: Gerüst, Baustelleneinrichtung, Bauleitung, Gebühren, Anpassungen an aktuelle Normen und Vorschriften oder Mehrkosten bei denkmalgeschützten Gebäuden. Ob diese übernommen werden, hängt von der Police und den kantonalen Bestimmungen ab.
Vom Ereignis bis zur Schadenaufnahme
Melden Sie den Schaden sofort und sichern Sie das Gebäude, etwa mit Notabdeckungen oder Absperrungen. Lassen Sie den Zustand dokumentieren, bevor Handwerker eingreifen. Der Experte kann bei der Besichtigung durch die Versicherung dabei sein, seine eigenen Feststellungen protokollieren und offene Punkte sofort ansprechen.
- Datum, Uhrzeit und Wetterlage des Ereignisses festhalten
- Fotos von Schaden, Umgebung und Ursache, etwa umgestürzter Baum
- Baupläne, Baubeschrieb und Rechnungen früherer Sanierungen
- Belege für Notmassnahmen und Sicherungsarbeiten
Baumangel, Unterhalt oder Versicherungsfall?
Die Versicherung verweist bei Gebäudeschäden häufig auf einen Baumangel oder auf vernachlässigten Unterhalt. Liegt tatsächlich ein Baumangel vor, kann je nach Alter des Gebäudes ein Anspruch gegen den Unternehmer oder Planer bestehen, etwa auf Grundlage des Werkvertrags oder der SIA-Norm 118, sofern diese vereinbart wurde. Das ist ein anderer Weg als die Versicherung, und die Fristen sind dort oft knapp.
Ein unabhängiger Experte kann beide Szenarien prüfen und Ihnen sagen, welcher Weg aussichtsreicher ist. Manchmal treffen auch beide zu, etwa wenn ein Sturm einen Schaden an einem ohnehin geschwächten Dach verursacht hat.
Stockwerkeigentum und Mietliegenschaften
Bei Stockwerkeigentum ist zu unterscheiden, ob gemeinschaftliche Teile wie Dach, Fassade und Tragwerk oder Sonderrechtsteile betroffen sind. Für gemeinschaftliche Teile handelt in der Regel die Verwaltung im Auftrag der Gemeinschaft. Bei Mietliegenschaften kommen Mietzinsausfall und die Pflichten gegenüber den Mietern hinzu.
Ein Experte kann helfen, die Zuständigkeiten zu klären und die Interessen verschiedener Eigentümer in einem einzigen Dossier zu bündeln.
Fristen, Einsprachen und Verjährung
Verfügungen der kantonalen Gebäudeversicherung enthalten eine Rechtsmittelbelehrung mit einer meist kurzen Einsprachefrist. Verpassen Sie diese, wird die Schätzung in der Regel rechtskräftig. Bei privaten Versicherern gilt das VVG, nach dem Ansprüche grundsätzlich nach fünf Jahren verjähren. Viele Policen verlangen zudem, dass der Wiederaufbau innert einer bestimmten Frist erfolgt, damit der volle Neuwert bezahlt wird.
Bei Uneinigkeit über die Höhe sehen private AVB oft ein Sachverständigenverfahren mit je einem Experten pro Partei und einem Obmann vor.
Vermittlung statt Prozess
Bei Streitigkeiten mit privaten Versicherern bietet der Ombudsman der Privatversicherung und der Suva eine kostenlose Vermittlung an. Er kann Empfehlungen abgeben, aber keine Entscheide fällen. Gegenüber der kantonalen Gebäudeversicherung führt der Weg über die Einsprache und danach an die zuständige kantonale Instanz.
Ein fundiertes Gutachten des eigenen Experten ist in beiden Verfahren oft das wichtigste Dokument, weil es technische Argumente nachvollziehbar macht.
Woran Sie einen geeigneten Bauexperten erkennen
Fachliche Breite ist wichtiger als ein grosses Büro. Fragen Sie, ob der Experte Erfahrung mit der Bauweise Ihres Hauses hat, etwa mit Holzbau, Mauerwerk aus den Fünfzigerjahren oder modernen Vorhangfassaden, und ob er die Praxis der Gebäudeversicherung in Ihrem Kanton kennt. Ein Experte aus einer anderen Sprachregion kann fachlich exzellent sein, sollte aber die lokalen Abläufe und Ansprechpartner kennen.
Achten Sie auch auf Unabhängigkeit: Wer regelmässig Aufträge von derselben Versicherung erhält oder mit einem Sanierungsunternehmen verbunden ist, sollte dies offenlegen. Eine klare schriftliche Auftragsbestätigung mit Umfang, Vollmacht und Honorar gehört zu jedem seriösen Mandat, ebenso die Bereitschaft, Ihnen nach der ersten Besichtigung ehrlich zu sagen, ob sich ein Vorgehen gegen die Einschätzung der Versicherung lohnt.
Anbieter dieser Leistung
- Ombudsman de l'assurance privée et de la Suva: Neutrale und kostenlose Schlichtungsstelle für Versicherte im Streit mit einer Privatversicherung oder der Suva in der Schweiz, vorgestellt vom Schweizerischen Versicherungsverband.
- Sedgwick (Europe): Internationales Netzwerk für Schadenmanagement und Schadenregulierung mit Präsenz in Europa, das für Kunden Sachschäden und komplexe Schadenfälle bearbeitet.
- Crawford & Company (Europe & Middle East): Globale Schadenregulierungsgruppe, deren Sparte Europa und Naher Osten die Schadenregulierer bei der Bewertung und Regulierung versicherter Schäden koordiniert.
Externe Links dienen nur zur Information; prüfen Sie die Bedingungen direkt beim jeweiligen Anbieter.
Häufige Fragen
Ist ein Sturmschaden immer gedeckt?
In der Regel gilt Sturm erst ab einer bestimmten Windgeschwindigkeit als Elementarereignis. Die genaue Definition steht in den Bedingungen der Gebäudeversicherung oder Ihrer Police.
Kann ich während des Verfahrens bereits reparieren lassen?
Notmassnahmen ja, definitive Reparaturen erst nach Absprache mit der Versicherung oder nach vollständiger Dokumentation, sonst gehen Beweise verloren.
Wer bestimmt den Bauexperten?
Sie wählen Ihren Experten frei. Die Versicherung setzt ihren eigenen Schätzer oder Experten ein.
Hilft der Experte auch bei Ansprüchen gegen Handwerker?
Viele Bauexperten können beurteilen, ob ein Baumangel vorliegt. Für die rechtliche Durchsetzung ist meist zusätzlich eine Anwältin oder ein Anwalt nötig.
Bei Gebäudeschäden entscheidet die fachlich begründete Ursache über die Entschädigung. Ein unabhängiger Bauexperte schafft dafür die Grundlage und hilft, Fristen und Zuständigkeiten nicht aus den Augen zu verlieren.