Une présomption de responsabilité, pas une indemnisation automatique
Les articles 1792 et suivants du Code civil instaurent une responsabilité de plein droit des constructeurs pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, y compris lorsqu'ils affectent un élément d'équipement indissociable. Le maître d'ouvrage n'a pas à prouver une faute ; le constructeur ne peut s'exonérer qu'en démontrant une cause étrangère.
Cette présomption ne dispense pas d'un travail de preuve. Il faut établir la matérialité du désordre, sa gravité, sa date d'apparition par rapport à la réception et le lien avec les travaux de chaque intervenant. C'est précisément l'objet de l'expertise.
Ce que l'expert doit démontrer
Le rapport doit répondre à quatre questions : le désordre existe-t-il et quelle est son étendue, atteint-il le seuil de gravité décennale, quelle en est la cause technique, et quels lots ou quelles entreprises sont concernés. La qualité de la réponse à chaque question conditionne la suite du dossier, car un assureur décennal attaquera la plus faible.
- Description localisée et mesurée de chaque désordre
- Analyse de la cause appuyée sur sondages ou essais
- Rattachement aux lots, plans et intervenants
- Solution réparatoire et coût justifié
Le seuil de gravité, terrain de discussion privilégié
La notion d'impropriété à destination est appréciée au cas par cas. Des infiltrations rendant un local humide, une isolation phonique gravement défaillante dans un logement ou un chauffage incapable d'assurer une température normale peuvent être retenues, alors qu'une simple fissure d'enduit ou un défaut d'aspect ne le seront généralement pas. Les assureurs plaident souvent le caractère esthétique ou évolutif mais non encore grave du désordre.
Face à cet argument, l'expert d'assuré documente l'usage réel des lieux, mesure l'humidité, les températures ou les niveaux acoustiques, et démontre, le cas échéant, que l'aggravation est certaine dans le délai décennal. Un désordre futur peut en effet être pris en compte s'il est établi qu'il atteindra la gravité requise avant l'expiration du délai.
Plusieurs constructeurs, plusieurs assureurs
Sur un chantier, la même infiltration peut mettre en cause l'étancheur, le maçon, l'architecte et le bureau d'études. Chacun est représenté par l'expert de son assureur, qui cherche à réduire la part imputée à son client. Pour le maître d'ouvrage, ces débats de répartition ne devraient pas retarder sa propre indemnisation, mais en pratique ils allongent souvent les opérations.
D'où l'intérêt, en France, de l'assurance dommages-ouvrage qui préfinance et règle ensuite les recours. Sans elle, le propriétaire doit agir directement contre les constructeurs et leurs assureurs décennaux, et l'expertise devient le lieu où se joue l'ensemble du litige.
Expertise amiable ou expertise judiciaire
Une première expertise amiable, organisée par l'assureur du constructeur ou dans le cadre de conventions entre assureurs, permet parfois de régler le dossier rapidement. Lorsqu'elle échoue ou que les parties sont nombreuses, le maître d'ouvrage peut solliciter en référé la désignation d'un expert judiciaire, sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile, avant tout procès au fond.
L'expert judiciaire est indépendant de toutes les parties, mais il travaille à partir des pièces et des dires qu'on lui soumet. Un expert d'assuré qui assiste le maître d'ouvrage rédige ces dires, répond aux arguments techniques des assureurs et veille à ce que le chiffrage final soit complet.
Délais à surveiller
Le délai décennal court à compter de la réception et constitue un délai d'épreuve : l'action doit être engagée avant son terme, et une simple réclamation amiable ne suffit généralement pas à l'interrompre. Une assignation en référé-expertise ou une reconnaissance de responsabilité peut produire cet effet selon les cas. À l'approche de la dixième année, il est prudent de consulter un avocat sans attendre l'issue des discussions techniques.
Les garanties de parfait achèvement d'un an et de bon fonctionnement de deux ans obéissent à leurs propres délais et peuvent compléter la décennale pour des désordres moins graves.
Le constructeur face à son propre assureur
L'expert d'assuré ne travaille pas uniquement pour les propriétaires. Une entreprise mise en cause peut avoir intérêt à se faire assister lorsque son assureur conteste la garantie, par exemple en estimant que l'activité exercée ne correspond pas à celle déclarée au contrat, ou lorsque la part de responsabilité qu'on lui impute paraît excessive. L'analyse technique et contractuelle permet alors de discuter la répartition et la mobilisation effective de la police.
Repères dans les autres pays francophones
La Belgique connaît une responsabilité décennale des entrepreneurs et architectes issue du Code civil, complétée depuis quelques années par une obligation d'assurance pour certains travaux de logement. En Suisse, les délais de garantie et de prescription découlent du Code des obligations et des contrats types de la construction. Au Luxembourg et au Québec, des régimes de garantie légale existent également, avec des durées et des conditions propres qu'il faut vérifier dossier par dossier.
Organismes qui proposent ce service
- RICS - Find a member : Annuaire en ligne des membres de l'institution, déclinée en versions régionales pour l'Océanie, l'Inde, le Moyen-Orient et l'Afrique subsaharienne.
- La Médiation de l'Assurance : Service de médiation du secteur de l'assurance en France, qui publie une charte du médiateur et un rapport annuel d'activité.
- Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) - Find a surveyor : Organisation professionnelle internationale des géomètres et experts immobiliers agréés, proposant un outil de recherche de surveyors membres.
- La Médiation de l'Assurance : Dispositif de médiation du secteur de l'assurance en France, saisi pour les litiges entre assurés et assureurs, qui publie une charte et un rapport annuel.
Liens externes fournis à titre informatif ; vérifiez les conditions directement auprès de chaque organisme.
Questions fréquentes
Qui choisit l'expert dans un litige décennal ?
Chaque assureur désigne le sien. Le maître d'ouvrage peut mandater un expert d'assuré pour le représenter, et le juge peut désigner un expert judiciaire indépendant si le litige est porté devant lui.
Un désordre apparu à la neuvième année est-il encore couvert ?
Oui s'il atteint la gravité décennale et que l'action est engagée avant l'expiration du délai de dix ans. Il faut agir vite et par un acte susceptible d'interrompre le délai.
L'expertise judiciaire rend-elle l'expert d'assuré inutile ?
Non. L'expert judiciaire arbitre entre les positions qui lui sont présentées. Un expert d'assuré renforce la position technique du maître d'ouvrage et vérifie que rien n'est oublié dans le chiffrage.
En matière décennale, le droit protège le maître d'ouvrage, mais c'est l'expertise qui en détermine la portée réelle. Préparer la preuve de la gravité et de l'imputabilité reste la meilleure garantie d'une réparation complète.