Une architecture d'assurances propre au bâtiment
En France, la construction repose sur un double dispositif. Les constructeurs doivent être assurés en responsabilité décennale pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Le maître d'ouvrage doit, lui, souscrire une assurance dommages-ouvrage qui préfinance les réparations sans attendre la recherche des responsabilités.
S'y ajoutent la garantie de parfait achèvement d'un an due par l'entrepreneur et la garantie biennale de bon fonctionnement pour les éléments d'équipement dissociables.
Ce que l'expert d'assuré apporte au maître d'ouvrage
Face à l'expert désigné par l'assureur dommages-ouvrage, le particulier ou le syndic est souvent démuni techniquement. L'expert d'assuré, souvent ingénieur ou spécialiste du bâtiment, analyse les désordres, conteste les conclusions de non-garantie et discute la solution réparatoire.
Il veille surtout à ce que la réparation proposée traite la cause et non le seul symptôme, faute de quoi le désordre réapparaîtra après quelques saisons.
Des délais qui protègent l'assuré
Le Code des assurances impose à l'assureur dommages-ouvrage des délais stricts : il dispose de soixante jours après réception d'une déclaration complète pour se prononcer sur la mise en jeu de la garantie, puis d'un délai supplémentaire pour présenter une offre d'indemnité. Le non-respect de ces délais ouvre des droits au maître d'ouvrage.
L'expert d'assuré suit ce calendrier de près, car une réponse tardive ou incomplète peut être exploitée en faveur de l'assuré, sous réserve des conditions prévues par les textes.
Les désordres le plus souvent discutés
Le débat porte fréquemment sur la gravité du désordre : un dommage seulement esthétique n'entre pas dans le champ décennal, alors qu'une infiltration généralisée ou une fissure structurelle peut y entrer.
- Fissures en façade ou dans les murs porteurs
- Infiltrations par toiture, terrasse ou menuiseries
- Défauts d'étanchéité des sous-sols et parkings
- Désordres de chauffage, de ventilation ou d'isolation rendant le logement impropre
- Affaissement de dallage ou de carrelage
Déclarer correctement le sinistre
La déclaration à l'assureur dommages-ouvrage doit être précise : numéro de contrat, adresse du chantier, date de réception des travaux, description et localisation des désordres, date d'apparition. Joignez des photos et, si possible, le procès-verbal de réception avec ses réserves.
Une déclaration incomplète peut retarder le point de départ des délais de l'assureur. Votre expert peut la rédiger ou la relire avant envoi par lettre recommandée.
Pour une copropriété, la déclaration est faite par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires qui subissent des désordres dans leurs parties privatives ont intérêt à lui transmettre rapidement photos et descriptions, afin que tous les dommages figurent dans la même déclaration et soient examinés lors de la même expertise.
Réserves à la réception et parfait achèvement
Les défauts visibles à la réception doivent être mentionnés en réserves sur le procès-verbal ; ceux qui apparaissent dans l'année suivante relèvent de la garantie de parfait achèvement de l'entreprise. L'assurance dommages-ouvrage n'intervient alors qu'à des conditions particulières, par exemple après mise en demeure restée sans effet.
Faire appel à un expert dès la réception, pour un projet important, permet de repérer des défauts que le maître d'ouvrage n'aurait pas su identifier.
Désaccord persistant : les suites possibles
Si l'assureur refuse sa garantie ou propose une indemnité insuffisante, l'expert d'assuré prépare une contestation argumentée. À défaut d'accord, une expertise judiciaire peut être demandée en référé ; le rapport de l'expert judiciaire servira alors de base à la discussion ou au procès.
Sans dommages-ouvrage, le maître d'ouvrage doit agir directement contre les constructeurs et leurs assureurs décennaux, une procédure plus longue où l'appui d'un expert reste précieux.
Rénovation, extension et petits travaux
Les garanties de construction ne concernent pas seulement les maisons neuves. Une extension, une surélévation, une réfection de toiture ou certains travaux de rénovation lourde peuvent relever de la responsabilité décennale de l'entreprise, et parfois justifier une assurance dommages-ouvrage.
Demandez toujours l'attestation d'assurance décennale de l'entreprise avant le début du chantier et vérifiez qu'elle couvre bien l'activité réalisée. En cas de sinistre, l'expert d'assuré s'appuiera sur ce document, sur les devis signés et sur les factures pour identifier le bon assureur.
Sans ces pièces, le recours devient plus long et incertain, notamment si l'entreprise a disparu entre-temps.
Organismes qui proposent ce service
- Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) - Find a surveyor : Organisation professionnelle internationale des géomètres et experts immobiliers agréés, proposant un outil de recherche de surveyors membres.
- RICS - Find a member : Annuaire en ligne des membres de l'institution, déclinée en versions régionales pour l'Océanie, l'Inde, le Moyen-Orient et l'Afrique subsaharienne.
- La Médiation de l'Assurance : Service de médiation du secteur de l'assurance en France, qui publie une charte du médiateur et un rapport annuel d'activité.
- La Médiation de l'Assurance : Dispositif de médiation du secteur de l'assurance en France, saisi pour les litiges entre assurés et assureurs, qui publie une charte et un rapport annuel.
Liens externes fournis à titre informatif ; vérifiez les conditions directement auprès de chaque organisme.
Questions fréquentes
L'expert dommages-ouvrage est-il de mon côté ?
Il est mandaté par l'assureur et doit être impartial dans ses constats, mais il ne défend pas vos intérêts. Un expert d'assuré peut faire contrepoids.
Que faire si je n'ai pas souscrit de dommages-ouvrage ?
Vous pouvez agir contre les constructeurs au titre de leur responsabilité décennale. La procédure est généralement plus longue et un expert vous aide à documenter les désordres.
Combien de temps après la réception puis-je déclarer un désordre ?
La garantie décennale court dix ans à compter de la réception. Déclarez toutefois dès l'apparition du désordre pour éviter une aggravation.
Les honoraires de mon expert sont-ils remboursés ?
Pas automatiquement. Certains contrats ou décisions judiciaires peuvent en mettre une partie à la charge de l'assureur ou du responsable ; vérifiez au cas par cas.
En construction, maîtriser les délais de l'assureur et la qualification des désordres est essentiel : un expert d'assuré spécialisé en bâtiment sécurise ces deux points. Consultez les autres guides techniques d'expertdassure.com.