Un sinistre, plusieurs polices
Dans un immeuble, il est fréquent que coexistent l’assurance multirisque de la copropriété souscrite par le syndic, les contrats habitation des occupants, l’assurance propriétaire non occupant des bailleurs et, pour les locaux commerciaux, les multirisques professionnelles des exploitants. Un même dégât peut ainsi relever de trois ou quatre assureurs, chacun pour une partie des dommages.
Pour un investisseur détenant un immeuble entier, la multirisque immeuble couvre en principe le bâti, les parties communes et souvent la perte de loyers. Il faut vérifier la valeur assurée, la base de reconstruction et les garanties annexes avant même qu’un sinistre survienne.
Parties communes et parties privatives
La frontière fixée par le règlement de copropriété détermine quel contrat intervient. Une canalisation encastrée, une façade, une toiture-terrasse ou un balcon peuvent être communs ou privatifs selon la rédaction. Une erreur de qualification retarde l’indemnisation, car chaque assureur renvoie vers l’autre. Le syndic doit déclarer les dommages aux parties communes, chaque copropriétaire ceux de son lot.
Organisation de l’expertise sur un bien collectif
Lorsque plusieurs assureurs sont concernés, les expertises peuvent être conduites de façon commune ou séparée. Les réunions réunissent alors le syndic, les occupants, parfois un architecte ou un bureau d’études, et les experts de chaque compagnie. La recherche des causes et la répartition des responsabilités occupent souvent autant de temps que le chiffrage.
Pour les dommages importants — incendie d’immeuble, affaissement, effondrement de toiture — un maître d’œuvre est généralement nécessaire pour définir les travaux, lancer les consultations d’entreprises et suivre le chantier. Ses honoraires peuvent être pris en charge selon le contrat.
Pièces à réunir côté propriétaire ou syndic
La rapidité de l’indemnisation dépend de la disponibilité des documents de gestion du bien.
- Contrat multirisque immeuble ou propriétaire non occupant, avec conditions particulières
- Règlement de copropriété et état descriptif de division
- Baux en cours, quittances et état locatif pour justifier les loyers perdus
- Carnet d’entretien, contrats de maintenance et procès-verbaux d’assemblée générale
- Devis et factures de travaux récents sur les éléments touchés
Revenus du bien : la perte de loyers
Pour un bailleur, le préjudice ne se limite pas aux travaux. Si le logement ou le local devient inexploitable, les loyers cessent d’être dus pendant la durée de la remise en état. Beaucoup de contrats prévoient une garantie perte de loyers, plafonnée en durée, souvent à un nombre de mois déterminé. Son calcul repose sur les baux en vigueur et, parfois, sur la valeur locative pour un bien vacant.
Un retard dans les travaux, imputable à une expertise lente ou à un désaccord sur les devis, peut épuiser cette garantie. D’où l’intérêt d’accélérer la validation des travaux et d’obtenir des acomptes.
Points de désaccord propres aux biens immobiliers
Les litiges portent souvent sur la valeur de reconstruction retenue, l’application d’une règle proportionnelle si les surfaces déclarées sont inexactes, la vétusté sur des éléments de structure, le coût de mise aux normes imposé par la reconstruction et la répartition entre assureurs. Les bailleurs se heurtent aussi à des exclusions pour défaut d’entretien, notamment sur les toitures et les réseaux.
Un autre point sensible concerne les recours entre assureurs et contre les occupants responsables. Lorsque l’origine du sinistre se trouve chez un locataire ou dans un local commercial, l’assureur de l’immeuble indemnise puis se retourne contre le responsable. Le propriétaire n’a pas à attendre l’issue de ce recours pour être réglé, mais il doit veiller à ce que l’expertise identifie clairement la cause, faute de quoi la discussion s’enlise entre compagnies.
Enfin, pour les immeubles anciens, la découverte de matériaux réglementés lors de la démolition, par exemple de l’amiante ou du plomb, peut alourdir fortement le coût et la durée des travaux. Ces surcoûts doivent être signalés et chiffrés dès qu’ils apparaissent, avec les diagnostics correspondants.
L’apport d’un expert d’assuré pour un patrimoine immobilier
Un expert d’assuré coordonne les intervenants techniques, défend un chiffrage complet incluant les honoraires de maîtrise d’œuvre, les frais de démolition et de mise en sécurité, et sécurise le calcul de la perte de loyers. Pour un syndic, il permet de présenter à l’assemblée générale une position argumentée et de défendre les intérêts collectifs face à plusieurs compagnies.
Ce soutien est surtout pertinent sur les gros sinistres, les immeubles mixtes habitation et commerce, et les dossiers où les responsabilités sont partagées entre plusieurs parties.
Contexte francophone hors de France
En Belgique, l’assurance incendie de l’immeuble est généralement souscrite par l’association des copropriétaires ; en Suisse, le bâtiment est assuré, dans la plupart des cantons, auprès de l’établissement cantonal d’assurance ; au Québec, le syndicat de copropriété doit assurer l’immeuble et les copropriétaires leurs parties privatives. Les principes d’expertise restent proches, mais la désignation de l’assureur compétent diffère.
Organismes qui proposent ce service
- Compagnie d'Expertise en Antiquités et Objets d'Art (CEA) : Compagnie française d'experts en antiquités et objets d'art publiant un rapport d'activité annuel et réunissant des spécialistes de différentes disciplines artistiques.
- Chambre Nationale des Experts Spécialisés (CNE) : Chambre française d'experts en objets d'art et de collection qui publie un journal régulier consacré à l'expertise et au métier d'expert marchand.
- Alexis Bordes – Fine Art Expertise Office : Cabinet d'expertise en œuvres d'art proposant des estimations et expertises de tableaux et dessins anciens pour collectionneurs, successions et particuliers.
- Union Française des Experts (UFE) : Union professionnelle française regroupant des experts spécialisés en objets d'art, antiquités et objets de collection, consultables par les particuliers et les professionnels.
Liens externes fournis à titre informatif ; vérifiez les conditions directement auprès de chaque organisme.
Questions fréquentes
Qui déclare un sinistre touchant la toiture d’une copropriété ?
Le syndic, au titre de l’assurance de l’immeuble, si la toiture est une partie commune. Les copropriétaires déclarent séparément les dommages dans leurs lots.
La perte de loyers est-elle couverte si le logement était vide ?
Cela dépend du contrat. Certaines polices indemnisent sur la base de la valeur locative, d’autres seulement si un bail était en cours au moment du sinistre.
Les honoraires d’architecte ou de maître d’œuvre sont-ils pris en charge ?
Souvent oui lorsque les travaux les rendent nécessaires, dans la limite prévue par le contrat. Il faut les intégrer au chiffrage dès le départ.
Sur un bien immobilier, chaque mois d’expertise prolongée peut coûter en loyers et en dégradations. Identifier vite les contrats compétents et documenter les revenus du bien accélère sensiblement le règlement.