Quién es quién en un siniestro de comunidad
En un edificio en régimen de propiedad horizontal intervienen habitualmente la comunidad, representada por su presidente y gestionada por el administrador de fincas; la aseguradora de la póliza multirriesgo de la comunidad; las pólizas de hogar de cada vecino para sus elementos privativos; y, a veces, la aseguradora de un tercero causante. Cada compañía puede enviar su perito.
El perito de parte es el profesional, a menudo arquitecto técnico, ingeniero o perito tasador especializado, que la comunidad o el propietario contrata para valorar los daños con criterio propio y negociar con los peritos de las compañías. Si no hay acuerdo sobre el importe, la Ley de Contrato de Seguro prevé que cada parte designe su perito y, si estos no logran ponerse de acuerdo, que actúe un tercero.
Seguro de daños frente a defectos de construcción
Una de las discusiones más habituales es si el daño procede de un hecho súbito cubierto o de un defecto constructivo o de falta de mantenimiento, que las pólizas suelen excluir. En edificios relativamente recientes, la Ley de Ordenación de la Edificación establece plazos de responsabilidad de los agentes de la obra: un año para defectos de acabado, tres para los que afectan a la habitabilidad y diez para los estructurales. El perito ayuda a separar lo que debe reclamarse al seguro de daños de lo que podría exigirse al promotor, al constructor o a los técnicos.
Riesgos típicos en los edificios españoles
Los temporales de viento y lluvia, los episodios de granizo y las lluvias torrenciales del litoral mediterráneo generan cada año numerosos siniestros en cubiertas, tejados, toldos, antenas y fachadas. Las pólizas suelen cubrir el viento a partir de una velocidad mínima que fijan sus condiciones, y cuando los fenómenos alcanzan carácter extraordinario puede intervenir el Consorcio de Compensación de Seguros.
Otros siniestros frecuentes son los impactos de vehículos contra portales o muros, los daños eléctricos en ascensores y cuadros generales, los actos vandálicos en zonas comunes y las grietas atribuidas a obras de un solar colindante, que abren la vía de la responsabilidad civil del tercero.
- Cubiertas, tejas, impermeabilizaciones y canalones
- Fachadas, cornisas, balcones y aplacados
- Ascensores e instalaciones comunes
- Muros, vallas y accesos
- Grietas y asientos por obras vecinas
Cómo se tramita, desde la junta hasta el acuerdo
El administrador comunica el siniestro a la aseguradora de la comunidad dentro del plazo de siete días que establece con carácter general la Ley de Contrato de Seguro, salvo que la póliza fije uno mayor. Al mismo tiempo debe adoptar medidas urgentes para evitar riesgos a personas y que el daño se agrave: vallado, retirada de elementos sueltos, lonas o apuntalamientos.
Si la comunidad decide contratar un perito de parte, conviene que esté presente en la primera visita del perito de la compañía. A partir de ahí, ambos intercambian valoraciones, discuten la extensión de la reparación (un paño de fachada o toda la fachada, una zona de cubierta o el faldón completo) y el criterio de valoración aplicable según la póliza: valor de reposición a nuevo o valor real con deducción por antigüedad.
Plazos de pago y ritmo del expediente
La ley obliga a la aseguradora a pagar o consignar el importe mínimo que pueda deber en los cuarenta días siguientes a la declaración, y a abonar la indemnización tras concluir las peritaciones. Los retrasos sin causa justificada pueden generar intereses de demora. En edificios, los presupuestos de varios oficios y la coordinación con los vecinos alargan los tiempos, por lo que un perito que lleve el control de cada paso aporta orden.
El expediente de pruebas de una comunidad
Un buen expediente incluye fotografías fechadas de todos los elementos afectados, tomadas desde la calle y desde el interior, actas de la junta o comunicaciones del administrador, partes meteorológicos cuando el origen es climático, informes de bomberos o policía si intervinieron, y presupuestos detallados por partidas de empresas de la zona.
También es útil aportar la documentación de mantenimiento del edificio: inspecciones técnicas, revisiones de cubierta, contratos con empresas de ascensores. Demostrar que el inmueble estaba bien conservado es la mejor respuesta a una exclusión por falta de mantenimiento.
Reclamar si la compañía rechaza o infravalora
Ante un rechazo o una oferta insuficiente, la comunidad puede presentar una reclamación escrita al servicio de atención al cliente o al defensor del cliente de la aseguradora y, si no obtiene una respuesta satisfactoria, acudir al Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Queda abierta además la vía del procedimiento pericial con tercer perito y, si es necesario, la judicial.
Cuando el daño lo ha provocado un tercero, como una empresa constructora en el solar vecino, la reclamación se dirige a este y a su seguro de responsabilidad civil. Para conocer cómo cobran los peritos en estos casos, consulte nuestra guía sobre honorarios en daños a edificios.
Organismos que ofrecen este servicio
- APCAS - Asociación Profesional de Peritos de Seguros y Comisarios de Averías: Asociación profesional española de peritos de seguros que ofrece formación acreditada, un blog especializado y servicios de peritación para numerosos tipos de siniestros.
- Crawford & Company España: Filial española de una red internacional de gestión y peritación de siniestros, reforzada con la adquisición de tres empresas locales de peritación en España.
- Sedgwick Spain and Portugal: Entidad ibérica de un grupo global de gestión de siniestros con un equipo de peritación propio que realiza valoraciones de daños en España.
- Servicio de Reclamaciones de la DGSFP: Servicio público de reclamaciones del supervisor español de seguros que tramita las reclamaciones de los asegurados contra las aseguradoras y publica un informe anual.
Enlaces externos facilitados a título informativo; compruebe las condiciones directamente con cada organismo.
Preguntas frecuentes
¿Necesita la comunidad un acuerdo de junta para contratar un perito de parte?
Depende de los estatutos y de la cuantía, pero lo prudente es que la junta lo apruebe o lo ratifique, sobre todo si el coste será relevante. En urgencias, el presidente o el administrador pueden actuar y someterlo después a la junta.
¿Qué pasa si la aseguradora dice que es un defecto constructivo?
Pida la justificación técnica por escrito. Un perito de parte puede rebatirla o, si es correcta, orientar la reclamación hacia los agentes de la edificación dentro de los plazos legales.
¿Los daños en las viviendas los cubre la póliza de la comunidad?
Normalmente cubre los elementos comunes; los privativos dependen de la póliza de cada propietario. Hay que revisar ambas para evitar huecos o duplicidades.
En los siniestros de edificios la clave es ordenar a todos los implicados y separar lo asegurado de lo constructivo. Un perito independiente con formación técnica es el mejor aliado de la comunidad para hacerlo.