Un système à deux étages hérité de la loi Spinetta
Depuis la loi de 1978 sur l’assurance construction, le maître d’ouvrage doit en principe souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, tandis que les constructeurs sont tenus d’être couverts en responsabilité civile décennale. La logique est simple : l’assureur dommages-ouvrage préfinance les réparations, puis se retourne contre les constructeurs et leurs assureurs.
La garantie décennale couvre, pendant dix ans à compter de la réception, les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle s’articule avec la garantie de parfait achèvement d’un an et la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements dissociables.
Qualifier le désordre : décennal ou non ?
Tout dépend de la gravité. Une fissure esthétique d’enduit relève rarement de la décennale ; une fissure traversante qui laisse passer l’eau ou menace la structure peut y entrer. Un défaut d’isolation phonique, un chauffage insuffisant, une étanchéité défaillante peuvent rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Cette qualification est le premier terrain de discussion avec l’expert de l’assureur.
Déclarer le sinistre et faire courir les délais
La déclaration en dommages-ouvrage se fait par écrit, de préférence en recommandé, avec une description précise des désordres, leur localisation, la date d’apparition et les références du contrat. Elle déclenche des délais légaux qui s’imposent à l’assureur : une position sur la mise en jeu de la garantie dans les soixante jours, puis une offre d’indemnité dans les quatre-vingt-dix jours lorsque la garantie est acquise.
Le respect de ces délais n’est pas un détail : lorsque l’assureur les dépasse, le maître d’ouvrage peut, sous conditions, engager lui-même les travaux nécessaires. L’expert d’assuré tient un échéancier précis et alerte sur chaque échéance.
La déclaration elle-même mérite un soin particulier : une description trop vague peut conduire l’assureur à ne traiter qu’une partie des désordres. Mieux vaut lister chaque désordre séparément, avec sa localisation précise et une photo, quitte à compléter ensuite par une nouvelle déclaration si d’autres dommages apparaissent.
- Procès-verbal de réception avec réserves éventuelles
- Attestation dommages-ouvrage et attestations décennales des entreprises
- Photos datées des désordres et de leur évolution
- Marchés, plans d’exécution et comptes rendus de chantier
Le rapport préliminaire de l’expert dommages-ouvrage
L’assureur désigne un expert qui visite les lieux et rédige un rapport préliminaire sur la nature des désordres et la mise en jeu de la garantie. Ce rapport doit être communiqué à l’assuré. L’expert d’assuré l’analyse ligne par ligne, présente ses observations écrites et demande des investigations complémentaires lorsque la cause n’est pas démontrée.
La discussion technique sur les travaux réparatoires
Une fois la garantie acquise, la bataille se déplace vers le contenu des travaux. L’assureur peut privilégier une reprise ponctuelle, l’expert d’assuré une réparation qui traite durablement la cause. Pour une étanchéité de toiture-terrasse, faut-il reprendre quelques relevés ou refaire le complexe ? Pour un dallage fissuré, injecter ou démolir ? La réponse repose sur un diagnostic sérieux et, souvent, sur l’avis d’un bureau d’études.
L’indemnité doit permettre de financer des travaux efficaces, y compris les frais annexes comme la maîtrise d’œuvre, le contrôle technique, les sondages ou le relogement pendant le chantier lorsque le contrat le prévoit.
Copropriétés et maîtres d’ouvrage professionnels
Dans une copropriété neuve, c’est le syndicat des copropriétaires qui déclare les désordres des parties communes ; l’expert d’assuré travaille alors avec le syndic et le conseil syndical. Les promoteurs, bailleurs sociaux et entreprises gèrent souvent plusieurs dossiers en parallèle et recourent à des experts habitués aux conventions de règlement entre assureurs construction.
Dans les opérations importantes, des conventions entre assureurs construction organisent le règlement rapide des petits et moyens sinistres et les recours entre compagnies. Elles facilitent la gestion, mais ne modifient pas les droits du maître d’ouvrage, qui peut toujours discuter le montant et la nature des travaux retenus.
Absence de dommages-ouvrage : que faire ?
Beaucoup de particuliers ayant fait construire n’ont pas souscrit de dommages-ouvrage. Il faut alors agir directement contre les constructeurs et leurs assureurs décennaux, ce qui est plus long. L’expert d’assuré identifie les entreprises concernées, vérifie leurs attestations d’assurance et aide à préparer une demande amiable, puis le plus souvent une expertise judiciaire en référé, étape quasi incontournable en matière de construction.
Recours et prescription en matière de construction
Contre l’assureur dommages-ouvrage, la prescription biennale du Code des assurances s’applique et commence à courir à des dates qui varient selon les situations ; contre les constructeurs, le délai décennal court à partir de la réception. La Médiation de l’Assurance peut être saisie pour un litige avec l’assureur dommages-ouvrage. Pour les dossiers lourds, l’assistance conjointe d’un expert et d’un avocat spécialisé est recommandée.
Organismes qui proposent ce service
- La Médiation de l'Assurance : Service de médiation auquel les assurés peuvent soumettre un litige avec leur assureur, encadré par une charte du Médiateur publiée en ligne.
- La Médiation de l'Assurance : Dispositif de médiation du secteur de l'assurance en France, saisi pour les litiges entre assurés et assureurs, qui publie une charte et un rapport annuel.
- Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) - Find a surveyor : Organisation professionnelle internationale des géomètres et experts immobiliers agréés, proposant un outil de recherche de surveyors membres.
- RICS - Find a member : Annuaire en ligne des membres de l'institution, déclinée en versions régionales pour l'Océanie, l'Inde, le Moyen-Orient et l'Afrique subsaharienne.
Liens externes fournis à titre informatif ; vérifiez les conditions directement auprès de chaque organisme.
Questions fréquentes
L’assureur dommages-ouvrage peut-il refuser sans expertise ?
Pour certains petits sinistres ou si la déclaration est manifestement hors garantie, l’assureur peut statuer sans expert, mais il doit notifier sa position motivée dans le délai légal.
Que faire si l’assureur ne répond pas dans les soixante jours ?
Le maître d’ouvrage peut, après l’avoir notifié, engager les dépenses nécessaires à la réparation. Il est prudent de se faire conseiller avant d’engager ces travaux.
La garantie décennale couvre-t-elle les défauts esthétiques ?
En général non. Elle vise les dommages qui touchent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, ce qui exclut la plupart des défauts purement esthétiques.
Le régime français de l’assurance construction protège efficacement le maître d’ouvrage, à condition d’en maîtriser les délais et la technique. Un expert d’assuré familier de ces dossiers transforme ces règles en leviers concrets.